你和某单位（某人）签订了一个房屋买卖合同，买住宅，但这个房屋是抵押给银行的，那这房子到底能买不？
我们先往复杂里说。
你的这个交易行为，从法律上来说，要分成两个部份来看。第一是你签订房屋买卖合同的行为，通俗地说：签合同；第二是你取得房屋产权证的行为，通俗地说：拿产权证。在法律上，目前的规定是，第一个行为有效，也就是说抵押给银行的房屋你仍然是可以签订买卖合同的，哪怕这个房屋最后交易不了，合同仍是有效的。插播一点，关于合同效力，我们的法律经历了从认定无效到有效的巨大转变，但今天不讨论。第二个行为，也就是取得房屋产权登记的行为，这个就不好说了。你有可能取得（解决抵押问题），也可能没取得（没解决抵押问题）。听上去挺复杂，确实也挺复杂，这是因为房屋属于不动产，遵循物权登记的原则，而签合同只是债权行为，双方合意即可。这个物权与债权，往远了说，简直能写一大车书，其中有的我也看不懂，所以就不说了。
那我们往简单的来说，抵押给银行的房子，到底能不能买呢？
要看卖房给你的人是谁。
如果是房开商，那基本可以买。因为我们国家一直把生存权摆在第一位，而房子是绝大多数普通百姓一辈子的积蓄所在，所以最高院专门出台了一个解释，买房人的权利高于银行的抵押权。
顺便说一句，抵押权是物权登记，按照法律规定，它是绝对权，反正就是权利级别很高，企业破产了抵押权都要优先。但在我们国家，高于抵押权的就是购房人的权利，高于购房人权利的还有建设工程优先权。建筑工人打工钱又要比买房人的钱更优先。
如果卖房给你的人是非房开商，根据最新规定规定，那你可得注意了。如果抵押人在备案登记上已经注明“不得交易”，那你签订房屋买卖合同这个行为仍然是有效的，但是，你拿不到房子，就算你有本事过户（基本没可能），抵押权人有权要求登记无效。也就是说，你签了合同，但是得不到房子。法律上认为，抵押登记是公开的，你做为买房人应该有权利及义务去查询登记，既然人家抵押权人都说清楚了，这个房子不得交易，你偏要去买，那你的行为法律就不保护了。
为什么同样的买房子，卖方是谁，会导致这么大的差异呢？我的理解，房开售出的房子成百万上千万套，波及面太大，如果法律不考虑特殊情况，后果有点难于承受。而个人对个人的房屋交易，毕竟要小得多。
当然，并不是说那以后房开的房子就大胆买，二手房必须谨慎交易。这个真不好说，赫赫如恒大，坑还在填啊！
