某房地产开发企业因资金周转找你借了几百万，以其名下开发的商品房做抵押，并办理了抵押登记。按道理说，可以不用担心自己的钱收不回来，但是，你应该知道这里面的坑在哪里。
最近丫头接触了几个执行案件，发现即使你拿到了胜诉判决，在执行阶段，你的抵押权仍然有可能无法实现，为什么呢？接下来丫头以执行程序为切入点，谈一谈你手里的抵押权是否上了保险。
房地产开发企业到了约定的时间没有还你钱，于是，你就去房地产所在地人民法院起诉对方要去实现抵押权，并且因为证据确实充分，很快便获得了法院的胜诉判决并申请强制执行。执行法院受理申请之后，对抵押房产进行了查封，这时候，一堆人出来提执行异议了。
小工说，不能执行，我们的工程欠款还没还呢，我们对开发商的房子享有建设工程优先受偿权，你抵押权靠边站。
小兰说，不能执行，这开发商的房子我已经买了，我是房屋实际所有权人，你抵押权靠边站。
小青说，不能执行，这开发商的房子我已经付过钱了，且我一直住着，怎么能执行了呢。
我们来分析一下，这些人的主张是否在法律上站得住脚。
法律规定：《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定， 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（已失效）第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条， 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
根据上述法律规定可知，开放商名下房产权利的优先顺位为商品房消费者生存权＞建设工程价款优先权＞抵押权＞一般买受人。
注意，商品房消费者的生存权这个超级优先权的设立，是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。买受人不是商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不具有优先保护的法益。
对此，小工的执行异议权利基础为建设工程价款优先权；小兰为房屋的一般买受人，权利基础为交付房屋的请求权，也即债权；小青为消费者生存权，具有优先保护法益。而享有抵押权的你，虽然作为物权，相对于债权而言，具有优先性，但是在消费者生存权以及建设工程价款面前，依然没有优先性。
因此，实践中，当别人以房产为你建立抵押权之时，要知道可能存在以下几个坑：
1是房屋所有权人是谁，涉及到无权处分的问题；2抵押房屋是否有人居住，实际住房人是谁，以防抵押权实现遇到障碍；3是对于债务人为开发商企业的情形，还要避免房产可能成为消费者购买对象，以及涉案工程款未结清的情况。
为避免入坑，尽量做到：
1及时办理抵押登记，并现场勘查房屋现状；2物保与人保相结合来作为债权的担保更为可靠；在诉讼中行使担保物权的时候，可申请查封多个标的物。
