作为粤港澳全面合作示范区，南沙的住宅项目一直以来备受市场关注，今天是南沙建区的第十年，关注度更是有增无减。
过去几年内，在诸多利好规划的加持下，大量购房者下注这片土地，供需两旺的氛围明显。
但随着区域政策调整、建设进程的加快及供应房源新增加大，南沙新房库存压力进一步提升。
克而瑞数据显示，自2021年一季度以来，南沙新房成交量出现连续下滑；今年一季度成交1358套，同比下跌75%，新盘开盘去化率也仅有23.3%，为近一年来的低位；供应则整体保持着上升的趋势，导致供求比在2021年二季度-四季度间逐渐拉大，造成库存积压。
而广州中原发展研究部统计，截至4月末，南沙新房库存消化周期为26个月，是全市库存消化周期较长的区域。
库存压力的提升，让市场对南沙楼市的后续表现打上了一个问号。
2021年下半年，继广州全市调控+南沙收紧人才政策后，南沙楼市的成交氛围便从火热逐渐转变为冷清状态。
据克而瑞监测，南沙人才政策收紧后，外地客群从48%降至27%。在南沙的新房供应较为充足的情况下，外地客群的流失，对成交情绪产生了不少的影响。此外，南沙除了金洲板块，其余各大板块的配套尚未完全成熟，也成为区域楼市遇冷的重要原因。
从全市市占率的角度看，南沙今年一季度的成交市占率跌至8%，比去年同期下滑10个点。
目前，南沙不少楼盘去化情况都不太理想，部分开发商已开启促销获客的模式。黄阁、明珠湾、南沙湾板块部分项目在近期出现打折降价出售的现象，其中位于黄阁板块的金科集美御峰降幅达到36%；明珠湾板块的保利湾上降幅为12%；南沙湾板块的景业东湖洲豪园降幅达14%。
虽然从长远规划来看，南沙未来将打造成为广州城市副中心，产业布局未来可期，楼市也有一定溢价空间，但短期来看，经历过快涨后的南沙，目前房价已进入平稳阶段，在“房住不炒”的大基调下，难再现此前的大涨状态。
而对于刚需购房者来说，楼市趋向平稳阶段，对购房更为友好。
在南沙热门置业板块中，庆盛-黄阁板块、金洲板块以及明珠湾板块的成交热度较为靠前。
其中，黄阁板块临近番禺，距离广州市区较近，均价在2万元/m²-3.5万元/m²左右，去化周期也相对较短。
金洲板块则因为发展较早的缘故，成为整个南沙的生活中心，商业配套较为完善，居住氛围浓厚。也因为如此，板块内楼市交投较为活跃。不过，当前，板块内新房房源不多，居住需求大。
而明珠湾板块，为全新起步建设的板块，其被定位为金融商务发展试验区，承载南沙未来战略发展的重任。因此，明珠湾板块的新盘价格相对高于其他板块，如越秀·明珠天悦江湾、旭辉曜玥湾、灵山岛金茂湾，均价在3.4万元/m²-3.8万元/m²左右。
从价格的角度看，庆盛-黄阁板块的房源均价对比于明珠湾板块更具优势。
曾为热门成交区域的南沙，未来将如何发展呢？
一般而言，区域楼市的表现与政策、产业及人口三大因素密不可分。
此前，南沙楼市上涨多与政策利好驱动有关。
2012年，南沙被国务院设为国家级新区；
2015年，南沙成为广东自贸区中面积最大的片区；
2018年，广州市国规委公布《广州市城市总体规划（2017-2035）》，明确将南沙打造为广州城市副中心；
2019年，粤港澳大湾区规划实施，南沙逐步形成了集国家新区、自贸试验区、粤港澳全面合作示范区和广州城市副中心于一身的“三区一中心”发展格局。
由此，南沙楼市步入了一轮快涨的阶段。2012年至2021年间，区域楼市均价从不到1万元/m²上升至近3万元/m²，已是当初的3倍，有的热门板块甚至触及4万元/m²。
制图：界面楼市广州
此外，期间南沙还放宽了人才购房政策，吸引了部分外地客流，使得区域楼市量价齐涨。
但这种单边上涨的情况，2021年下半年随着调控深入后就已宣告结束。
而在政策端发力过后，未来能够带动南沙楼市发展的，则更多与产业及人口两大因素有关。
经济：GDP增速全市第一
近日，广州市11区先后公布了2022年一季度经济运行情况。
其中，从增速来看，南沙区以6.5%的增速排名各区第一。
从各主要经济行业运行情况看，工业方面，今年1至3月，南沙区实现规模以上工业总产值同比增长14.2%，其中汽车制造业产值同比增长36.6%，占全区工业产值总量的53.8%，是南沙区工业经济增长的主要动力。
新兴产业方面，今年一季度南沙区“3+5战略性新兴产业”实现增加值同比增长13.7%，增速高于全区GDP增速7.2个百分点；增加值占GDP比重达38.0%，占比较2021年提高4.2个百分点。其中，新一代信息技术、智能与新能源汽车产业、生物医药与健康三大新兴支柱产业增加值同比增长20%，占GDP比重25.2%，占比较2021年提高4.2个百分点。
人口：增长率全市第一
3月初，广州市统计局网站发布了2021年广州市人口规模及分布情况。
从年度增长数量来看，番禺区新增常住人口14.57万，与之相邻的南沙新增数量超过五万。
从增长率来看，南沙区由于人口基数较低，增长率达6.05%，为各区最高。
虽然南沙的人口基数还未完全起量，但目前可看到的是，南沙近年来积极布局区域基础设施建设，如18号线的开通，使得南沙横沥、万顷沙一带与中心城区实现半小时通达等，这些都将成为刺激人口流入的关键因素。
而随着南沙未来规划产业逐步落地，区域人口将再迎来提升。长期来看，人口的持续流入及产业的建设发展达到一定水平后，将会给区域楼市提供更有力的价值支撑。
