案件要旨
在无权处分人转让不动产给受让人的情况下,若受让人是善意的、价格合理且已经登记,就会取得相应不动产的所有权.而为了保障民事活动正常进行、防止买卖双方恶意串通等不良行为扰乱市场秩序,我国物权法在受让人动机、出让价格与物权变动方式三个方面对如何认定 “善意”设置了严格的适用条件.若上述三项条件未完全满足,则不发生不动产物权的实际变动.但是即便如此,双方就不动产签订的买卖合同并不会因出让人在缔约时系无权处分而被认定无效.所以,即便受让人无法取得相应不动产的物权,其依然可以通过追究出让人的违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿来维护自己的合法权益.
基本案情
①离婚约定房产归属
葛某与张某某婚姻关系存续期间共同购买了济南市长清区恒大绿洲小区２０号楼３单元１１０３室、面积为９９.４８平方米房屋一处.２０１６年６月２日,双方因性格不合协议离婚.«离婚协议书»中明确约定涉案房屋归葛某所有,张某某负责办理房屋过户手续.此后,张某某拒绝腾房及协助办理房屋过户手续.
债权行为有效２０１７年２月２７日,张某某与姜某某签订 «济南市房屋买卖合同»,张某某将涉案房屋卖于姜某某。
原告葛某诉称:该房屋买卖合同应为无效协议.请求:１确认济南市长清区恒大绿洲小区２０号楼３单元１１０３室房屋 (以下简称涉案房屋)归葛某所有 (房屋价值４７７２３２元);２张某某协助葛某办理房屋过户手续;３确认张某某与姜某某签订的 «济南市房屋买卖合同»无效;４张某某、姜某某承担诉讼费用.
②无处分权的转让。
被告张某某辩称:葛某与张某某协议离婚时,约定涉案房屋归葛某所有,葛某偿还房屋按揭贷款属实.但１离婚协议签订后,葛某未履行偿还涉案房屋贷款的义务,双方于２０１６年１２月１３日协商确定,涉案房屋归张某某所有,张某某支付葛某房屋对价１０万元;２.２０１７年２月,张某某通过房产中介将涉案房屋卖于姜某某,双方所签 «济南市房屋买卖合同»应为有效协议.综上,张某某对涉案房屋享有合法处分权,其将房屋出卖的行为亦符合法律规定,葛某的诉求应予驳回.
③主张合同有效。
第三人姜某某述称:姜某某在葛某起诉前通过房产中介机构于２０１７年２月２７日购买涉案房屋,张某某与姜某某所签 «济南市房屋买卖合同»合法有效,葛某的诉求应予驳回.
第三人姜某某诉称:２０１７年２月２７日,姜某某与张某某签订 «济南市房屋买卖合同»一份,约定姜某某购买张某某单独所有的涉案房屋一处,双方并对购买价款、付款方式、违约责任等予以约定.合同签订后,姜某某履行全部合同义务,现该房屋已交付并在办理过户手续过程中.综上,张某某与姜某某签订的 «济南市房屋买卖合同»应为有效协议.请求:１ 张某某与姜某某签订的 «房屋买卖合同»有效并继续履行;２葛某将落户在涉案房屋的户口迁出.
④双方各执一词。
原告葛某辩称:涉案房屋系葛某所有,张某某与姜某某签订的 «济南市房屋买卖合同»系无效协议,葛某不同意将户口从该房屋内迁出.被告张某某辩称:姜某某所诉属实,同意继续履行双方所签 «济南市房屋买卖合同».
法院判决
一审
济南市长清区人民法院于２０１８年１２月２９日作出 (２０１８)鲁０１１３民初２２１６号民事判决:
一、驳回原告葛某的诉讼请求;
二、确认被告张某某与第三人姜某某于２０１７年２月２７日签订的 «济南市房屋买卖合同»有效并继续履行;
三、驳回第三人姜某某的其他诉讼请求.
二审
宣判后,葛某不服提出上诉.济南市中级人民法院于２０１９年８月２２日作出 (２０１９)鲁０１民终３２６６号民事判决:
一、撤销山东省济南市长清区人民法院 (２０１８)鲁０１１３民初２２１６号民事判决;
二、济南市长清区大学路６５７７号恒大绿洲小区２０号楼３－１１０３房屋 (房产证号:济南２０１７００８０５０９)归上诉人葛某所有,被上诉人张某某协助上诉人葛某办理房屋过户手续;
三、被上诉人张某某与原审第三人姜某某签订的 «济南市房屋买卖合同»有效
.四、驳回原审第三人姜某某的其他诉讼请求.
裁判理由
法院生效裁判认为:本案的争议焦点为:
一、涉案房屋的归属;
二、张某某与姜某某签订的«济南市房屋买卖合同»是否有效.
关于争议焦点一,
葛某与张某某二人在婚姻关系存续期间,以张某某的名义购买了涉案房屋,该房屋应为夫妻共同财产.２０１６年６月２日,葛某与张某某签订 «离婚协议书»,该协议约定涉案房屋归葛某所有,张某某协助葛某办理过户登记手续,该协议系婚姻双方当事人自愿签订且经民政部门登记离婚,应为合法有效,葛某、张某某均应受其约束,因此张某某对涉案房屋不享有所有权,其与原审第三人姜某某签订 «济南市房屋买卖合同»的行为系无权处分,其后,张某某以登报挂失其与开发商签订的购房合同原件的形式,将涉案房屋的所有权登记在其名下,此行为违反了离婚协议的约定,也违反了诚实信用的原则,构成对葛某权益的侵犯,因此,涉案房屋虽登记在张某某名下,但仍不能改变上述张某某无权处分涉案房屋的事实.
«中华人民共和国物权法»第一百零六条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人.受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权的人请求赔偿损失.本案中,张某某与姜某某签订合同的时间为２０１７年２月２７日,但涉案房屋于２０１７年５月２日被济南市长清区人民法院查封,房屋没有办理过户登记手续.依照上述法律规定,虽涉案房屋已由姜某某居住使用,但未办理过户登记,不符合善意取得制度的法定构成要件,因此不能认定姜某某已取得涉案房屋,一审法院认定姜某某取得涉案房屋的所有权系适用法律错误.
关于争议焦点二,
根据 «最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释»第三条之规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持.出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持.
具体到本案中,张某某虽系无权处分,但其与第三人姜某某签订的房屋买卖合同有效,现涉案房屋因张某某无权处分他人财产及上诉人葛某主张涉案房屋的所有权导致房屋买卖合同无法履行办理过户手续,第三人姜某可另行主张权利要求张某某承担违约责任或要求解除合同，并主张损害赔偿。
