“在让人失望这件事情上，长租公寓行业从来没有让人失望过。”
这不，郑州某中介公司在成立一个多月后就骗了800多名租客。
他们以1500元的价格从房东手里收房，然后以1000元的价格向外出租，然而这家公司收了租客6个月的房租，却只给房东1个月租金。
抢收了800多人的租金之后，跑了。
高收低租、长收短付、刚成立就卷钱跑路……种种迹象让人不得不怀疑，这家名字碰瓷“爱奇艺”的中介公司，或许从一开始就设好了圈钱跑路的骗局。
那么，走出校门步入社会手足无措的年轻人，还能信赖的长租公寓吗？
笔者的观点是，基本上一个都没有。
今天就好好掰扯一下这个问题。
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当下的长租公寓跑路跟约定好了一样，时间非常集中。有约人吃饭约人玩儿的，现在居然还有约跑路的，不禁让人感慨林子大了，什么都有。
如果把时间范围的长度拉至两年，我们会发现这个行业的跑路现象可以说是千奇百怪、花样翻新、争奇斗艳、妙招频出，不知道的还以为这个行业要整体去参加奥林匹克，谁跑得快谁有奖励。
那么上当的都是哪些人呢？
刚毕业需要租房的年轻人。
初入社会，对于新生活的开展一筹莫展，这时候有人来跟我们说，他们公司有装修良好、可以拎包入住的房子，一起住的都是年轻人，还有阿姨统一打扫卫生，租金也比市场价便宜。
再去看一眼装修好到可以直接晒小红书的房子，被忽悠得只能说一句话：微信还是支付宝？
年轻人们给这些长租公寓交房租，基本都是押一付三。
白天好不容易给老板卖命赚来的钱，一转眼又给资本白嫖了，更惨的是那些背了租金贷的，公寓跑了之后，房东要收房，但是年轻人还要继续还贷给贷款公司，还要重新掏钱租新的房子。
于是租房成本就这么翻倍了，年轻无房仍能感受到还房贷的真实压力，刚走出校门就被生活来了个过肩摔。
有人说了，这不就是二房东生意吗？不就是一个当中间商赚差价的事情么？为什么问题会层出不穷？
为什么笔者要因为一部分跑路的公司，一杆子打死这个行业？
错了朋友，这个行业看起来是在做二房东，其实还是庞氏骗局的套路。
长租公寓说白了就是资金池、期限错配、借新还旧的游戏。
- 02 -
我们用正常二房东赚差价的方式来理解这个行业，当然想不通。
换种思路来理解一下，就明白了。
长租公寓公司，面临的左手是收租客的钱，右手是给房东钱。
那如何让自己的利益最大化？
当然是赚现金流。
左手尽可能从租客手中一次性收取更多的钱，也就是押一付三，甚至押一付六。右手尽可能晚把钱给到房东，比如收了租客7个月的租金，假设为7000元，但只给房东1个月，总共支出1000元。
这样就形成了一个6000元的资金池，就算只收100个人的租，就有了600000元的资金池，而且池子的管理权在自己手里。
这个资金池本质上是一种期限错配，通过调整模式，拿到一大笔短期不用兑付的现金，不管是用于投资获益，还是扩大规模，还是当跑路经费，都挺好。
所以，但凡是给房东月结、租客必须一付3个月以上的，都是在套资金池。
这中间一来一回，至少能赚3个月的现金流。
更过分的是直接联合三方金融机构，给年轻人放租金贷。
你没钱？没关系，我找人借给你。
在租金贷模式下，贷款机构给长租公寓打款是一次性结清的，等于直接把房租一次性兑现了，长租公寓的资金池又大了一圈。
有人说，那贷款机构不会有风险吗？年轻人不还怎么办？
但金融机构并不担心，他能给大家上征信，除非借款的年轻人这辈子不和正规金融机构发生业务，比如车贷、房贷，不然怎么也跑不了。
商家出事儿的时候已经光棍了，而且有本事跑。年轻人还有未来，所以不能跑。
而且，当下很多租房的年轻人是大学生，素质比较高，一般不会欠房租，而且还有押金作为兜底，所以风险可控。
长租公寓在这波操作里，基本是无本万利的好生意，钱到手了，跑不跑路就看良心了。
本身就是照着庞氏骗局的套路做生意的人，我们非要让人家凭良心，也太过强人所难了。
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所以长租公寓真的就不能碰了吗？
对。
不可否认，市场上有极少数比较稳健的，比如自如、蛋壳。先不说甲醛门之类的负面，至少他们短期内没有资金风险。
他们拿到风投机构的投资之后，快速的拓展市场，从房东手中积累房源。然后统一装修，利用品牌效应及互联网营销手段，触达年轻的租房一族。
前期靠补贴形成居住习惯，占领目标用户心智，形成品牌溢价，盈利模式是企业规模化、品牌化之后，赚取房东—租客中间的房租差价，以及增值服务费用。
但这样的租房模式有品牌溢价，有服务费，一般都比市场价贵，而且靠谱的太少了，一只手就能掰扯过来。
不靠谱的又太多了，数都不数过来，下图仅仅是2-4月部分暴雷的长租公寓公司。
▲ 2020年2-4月份部分暴雷跑路的长租公寓
文章开头提到的那家“某某艺”，仅成立一个月，就套了4000万元现金池，在他跑路之前，这个名字几乎名不见经传。
谁能保证你交钱的长租公寓，会不会是下一个跑路的？
好在，9月7日，国家出手了。住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，开始向公众征求意见。
《条例》中特别强调，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。
▲ 住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见
▲ 《条例》第三十八条明确了对长租公寓加强监管
但这只是征求意见阶段，到形成正式文件并加以实施，还需要时间。
所以，笔者建议需要租房但没有租房经验的年轻人，最好寻求传统的租房中介模式。
由中介拓展房源，形成房源储备库，通过开设门店、互联网手段触及用户，撮合房东与租客的交易，赚取中介费。
一次性中介费之后，由租客和房东自行沟通，基本上唯一可能出现的问题就是房东扣押金，可以在最初找中介租房的时候，在合同里要求清楚，最大限度避免押金被扣。
- 结语 -
刚走出校门的年轻人，往往对谁都不设防，不会觉得眼前这个人就是为了坑自己而来的，不会相信交完钱这些叫“哥”叫“姐”的人就跑路了。
但现实就是这样，陌生人也有可能宰我们一刀，不要在没有把握的情况下就交出全部信任。
这不是单纯，是懒惰和愚蠢。
立足一个新的城市第一课，从学会租房开始。
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