房产抵押贷款，因限制条件较多，知识点繁杂，流程环节也较为复杂，以及搭配垫资业务衍生出来的实操方案较多，一直被资深贷款从业者所看重，甚至被认定为最核心的个人贷款从业知识。
也因此不少助贷公司都将房产抵押贷款知识作为新人入职培训最重要的一个环节，房产抵押贷款知识的重要性可见一斑。
我之前写过不少房产抵押贷款相关内容，每次重写的时候都有不一样的体会，也算是和大家一起学习了。
下面我详细介绍一下房产抵押贷款实操知识，主要以房产抵押贷款申请条件和办理流程为主。
为了让广大借贷人朋友能够看懂，我尽量以一些通俗的非行业性的语言进行阐述，同行朋友不要嫌啰嗦。
房产抵押贷款概述
房产抵押贷款，根据借贷主体的不同分为：房产抵押消费贷款和房产抵押经营贷款。
1. 房产抵押消费贷款，借贷主体为个人，抵押房产可以是自己所有或者亲友所有，限制贷款用途为：装修、买车、出国、旅游、留学、其它耐用品消费等。也因贷款用途限制，绝大多数银行对该类贷款限额都是100万元以下。
2. 房产抵押经营贷款的借贷主体为企业，房产为企业、企业法人或股东所有、企业法人或股东亲友所有，贷款的主要用途为企业经营。常见银行房产抵押经营贷款产品单笔限额为1000万元，部分银行单笔可达3000万元。
随着限制政策的执行，大部分银行已经停止了超过100万元的房产抵押消费贷款批复。
因为一二线城市的大量的房屋市值远超100万元，而三四线城市的房屋市值大多在100万元上下。所以贷款实操中，在一二线城市大多以房产抵押经营贷款为主，三四线城市大多以房产抵押消费贷款为主。
下面，我分别介绍一下房产抵押消费贷款和经营贷款的申请条件与办理流程。
房产抵押贷款申请条件
一、房产抵押消费贷款申请条件与资料：
基本申请条件：
- 借贷人22-60周岁，抵押人22~60周岁；
- 在本地具有稳定的工作，具备偿还贷款本息的能力，个人负债率小于70%，个人或夫妻流水至少1倍于贷款月供；
- 能够提供银行认可的抵押房产（自己或亲友所有），房产类型为商品房，产权清晰；
- 借贷人和房产抵押人征信符合银行要求，没有当前逾期记录，两年内不能有“连三累六”等严重逾期情况；
- 贷款年限不高于10年，等额本息或先息后本还款；
贷款申请所需资料：
- 夫妻双方身份证；
- 夫妻双方户口本；
- 婚姻证明；
- 房产证；
- 夫妻双方收入银行流水；
二、房产抵押经营贷款基本申请条件与资料：
基本申请条件：
- 借贷人22-65周岁，抵押人年龄22~65周岁，通常最高不超过70岁；
- 具备偿还贷款本息的能力，个人加企业的负债率小于70%，个人加企业流水至少2倍于贷款月供；
- 企业注册满1年以上，新变更需要6个月以上；
- 能够提供银行认可的抵押房产，房产类型为商品房，房龄不超过40年（大部分银行要求房龄不超过25年），产权清晰；
- 借贷人、房产抵押人以及企业征信符合银行要求，没有当前逾期记录，两年内不能有“连三累六”等严重逾期情况；
- 贷款年限不高于30年，常见还款方式有：等额本息、先息后本、月息年本等；
贷款申请所需资料：
- 身份证；
- 户口本；
- 婚姻证明；
- 房产证；
- 营业执照与公司章程；
- 办公场所，以及办公场所租赁合同；
- 上下游合同；
- 近半年银行流水；
- 三方收款账户，不能为借贷主体司关联公司；
房产抵押贷款办理流程
无论是房产抵押消费贷款，还是房产抵押经营贷款，各家贷款机构的办理流程大同小异。
常见的重要步骤如下：
- 抵押房产价值评估；
- 银行面签，包含基本资质面审和借款合同签订，开储蓄卡等；
- 抵押消费贷款直接抵押房产下户即可，抵押经营贷款需要经营地和房产下户实勘；
- 贷款审批；
- 公证处公证，部分贷款机构的抵押消费贷不需要公证；
- 不动产登记中心办理抵押登记；
- 银行放贷。
内容补充
以上内容只是对房产抵押贷款基本知识的概括，贷款机构不同对借贷主体的要求略有差异，比如房龄、借贷人与抵押人年龄、信用记录中的机构查询记录等，所以千万不要对直接对号入座套用以上贷款条件。
如果是新入行的贷款从业者，最好能够跟着公司老人实操两三次，否则死记硬背下来很难又很深体会。
如果借贷人朋友，通过以上内容可以提前准备贷款申请的资料，以及对接贷款机构时有的放矢，省得被不良客户经理牵着鼻子走。
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