在现在这个社会，大部分七零八零后换房，九零后买房的时代。信息逐渐透明化，无论是购买新房还是二手房的流程，首付和缴纳的税费、增值税、个人所得税、维修基金、评估担保服务费等等……这些资料都可以在这个网络上获取得到！所以就不是很特别的事情了！

不过现在很多时候听到最多的，是家里的长辈和亲戚朋友说的贷款买房，利息那么高到时候要还好多利息好多钱等等之类的话，是不是有很多人有这种感同身受？怎么贷款还款方式有两个？哪一个便宜一些，哪个划算一些？那个提前还款划算一些？其实我们可以来捋一捋！

‬贷款的利息怎么计算的？

例现在LPR浮动利率定，目前最低年化利率为4.1%，核算到每个月为0.34%。

‬贷款还款模式

第一种等额本金。这个是指一种贷款的还款方式，是指贷款人每月的还款本金是固定的，但是利息会越来越少。

这种还款方式在还款期内把贷款数总额等分，这个根据贷款分期年限来定。每月偿还同等的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。采用该还款方式的起初还款压力较大，但是随着偿还的本金每月还款数也越来越少。适合生活负担会越来越重或预计收入会逐步减少的人使用。同样也适合想做提前还款人群使用！举个例子，期限30年按照现在利率，本金100万，利息差不多40万。

第二种就是等额本息。是指“每月还的本金与利息之和是不变，也就是说每个月偿还的金额是固定的，但是本金与利息的比例不断的变化”。

因此，在贷款初期每月的还款中，除去每个月结清的利息后，还的贷款本金会少；在贷款后期因为贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也会不断的减少，每月所还的贷款本金就较多。这种情况适合那种前期有生活压力的人群，不适合提前还款，因为前期大量偿还的是本金。同样举个例子，本金100万，30年利息差不多67万。

‬还款方式是怎么计算的？

等额本金：举例贷款12万，还款期限1年。年利率4.3%，月利率0.34%，那么每个月本金1万，第一个月需要还利息12万*0.34%=408元，第二个月因为还本金1万，所以未还11万，那么需要还利息11万*0.34%=374元，第三个月以此类推…这个你就会发现，利息越来越低，越来越少到最后面也就几十块的利息。

等额本息：同样举例12万，还款期限1年。年利率4.3%，月利率0.34%。但是有一个计算方式不同。我们简单一点概述，共计欠款12万比作a0，第一个月还完款剩余欠款比作a1，第二个月还款后剩余欠款比作a2……一直到第十二个月剩余欠款为a12，那么这个数值就是等于0的意思。然后我们比作A为每个月偿还的本金和利息。剩下我们就来计算，这是一个复杂的公式，如果不明白的可以再捋一捋。

首先a0=12万，A为每月偿还本金和利息。

a1=a0(1+0.34%)-A

a2=a1(1+0.34%)-A

a3=a2(1+0.34%)-A

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看这个公式，大家就可以看出来，等额本息是一个循环的利息和本金，具体的计算方式很复杂，我现在也不是特别能口述出来。

‬提前还款选哪个划算？

如果是在条件允许的情况下，当然是等额本金划算，因为偿还了大量的本金。由此说明一点无论是哪种还款方式，后续提前还款以后的利息都不用支付，也没有违约金。同样等额本息也是可以的，有人详细算过，等额本息提前还款在6-8年这个期限是最划算的，当然没有等额本金划算。

整体总结

‬现在LPR利率最低的情况并不多见，无论如何还款，如何做提前还款，如果可以从银行贷款现在这个利率，多少年前的人要拍大腿，现在贷款比他们要少还一二十万的利息，这个当然是按照100万来算的。

其次，如果银行可以给你贷款，这个利率去哪里找？我觉得这个才是重点吧。无论之后房价会怎么变动，不动产在那边永远是一个可以居住的地方，可以变现的资产，这个何乐而不为呢？

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