房贷LPR已经下调到了4.1%,那以前的房贷利率6.2%,可以调整吗?
那是不可能的,合同签了怎么可能随意更改呢?银行不是慈善机构,到嘴的肉怎么可能放弃呢?
现在已经12月份了,马上就到2023年,大家都在担心房贷利率会不会调整,要说调整,到明年初会调整一点点,就是LPR相比你之前,降了多少,那就调整多少,而加的基点是永远不会改变的。
在网上,就有一部分人改变思路,提出了一个方法,就是把房子卖给家人,重新申请贷款,来降低房贷利率,虽然过户给了家人,但实际拥有者还是自己。
既然是把房子卖给家人,要重新过户,那就会产生过户费用,那我们下面就来算一算,这条路到底行不行得通,这样做划不划算?
第一:赎楼的费用。
自己没钱,肯定要找担保公司去赎楼。
担保公司赎楼的方式有两种:现金赎楼和额度赎楼。
假如这套房子还差银行贷款150万元。
现金赎楼,费用高,套路深,一般不建议用。
额度赎楼一般收一个点,150万手续费就是15000元,现在大环境不好,他们生意也不好做,叫他们打个折扣,12000块钱都有可能做下来。
第二:过户的税费。
每个地方的政策是不一样的,就拿东莞来说,只要房子满两年,税费就比较少,只有契税和个税,没有增值税,要是满五唯一的话,连个税都没有。
差银行150万贷款,这套房子的总价大概是210万左右,既然卖给家人,交易金额可以做低一点,只要不低于评估线就好了,那就按180万算。
契税:90平米以上,1.5个点,180万*0.015=27000元
个税:2个点,180万*0.02=36000元
至于还有一些印花税、登记费等等比较少,可以忽略不计。
房子买卖的成本总共是:12000+27000+36000=75000元。
如果房子是满五唯一的话,就没有个税了,可以省掉36,000元。
那我们现在就来算算150万贷款,4.1%和6.2%能省多少利息。
150万贷款,4.1%,30年,月还款7247元,总利息是110万。
150万贷款,6.2%,30年,月还款9187元,总利息是180万。
总利息相差:180万-110万=70万,而房子的买卖成本只有75000元。
以上数据,一目了然,只要把房子买卖过户一下,就能省掉70万的利息,自己只要付出75,000元的费用成本。
当然了,大家所担心的持有风险,担心房子在家人名下,不放心。
首先,这肯定是自己至亲的人,可靠的人,才能这么做。
如果你还担心的话,也有两点可以去化解你的风险。
第一,房子过户给你家人以后,去做一个抵押,把房子再抵押给你。
第二,把房子设定一个居住权,居住权是你自己。
经过我这么一分析,你是不是觉得豁然开朗呢?大家觉得我说的有道理吗?