作者｜李万赋「融360数字科技研究院」
今年，中央多次提出稳定房地产市场，因城施策促进市场平稳健康发展。特别是9月底以来，人民银行、银保监会、财政部和税务总局等部委连续下发稳楼市新政，如阶段性调整差别化住房信贷政策、下调公积金贷款利率、支持居民换购住房退还所得税等。
受此影响，多地首套房贷款利率步入了“3时代”。
全国首套房贷款利率4.2%，仅高于下限10BP
融360数字科技研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2022年10月（数据监测期为2022年9月20日-2022年10月18日），全国首套房贷款平均利率为4.20%，比全国房贷利率下限高10BP；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5BP。从下降幅度来看，首套房贷款利率今年累计降幅为133BP，比去年同期下降139BP；二套房贷款利率今年累计降幅87BP，比去年同期下降91BP。首套房贷款利率降幅远远大于二套房贷款利率降幅。
2022年以来，LPR报价于1月、5月和8月调降了三次，5年期以上LPR共累计下调35个基点。同时，5月15日，人民银行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限不变。
LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，2022年以来全国首套房贷款利率下限下降55个基点，由原来的4.65%下降至4.1%，二套房贷款利率下限下降35个基点，由原来的5.25%下降至4.9%。
在2022年9月底召开的货币政策委员会第三季度例会上，人民银行表示，LPR改革红利持续释放，货币政策传导效率增强，贷款利率稳中有降，人民币汇率预期总体平稳，双向浮动、弹性增强。因此，市场对未来LPR调降仍有预期，预计第四季度仍有下调空间。
监测城市中7成执行全国利率下限，超10城首套利率降至“3字头”
9月29日，人民银行、银保监会再次发布通知，阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市可在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。根据国家统计局当月发布的70个大中城市房价指数数据，至少有23个城市符合要求，包括8个二线城市、15个三线城市。
从实际执行层面来看，10月底，首套房的利率水平大概分布在以下四个层次。
一是一线城市的房贷利率比较坚挺，北京、上海和深圳的首套房贷款利率主流水平分别为4.85%、4.65%和4.6%，为全国首套房贷款利率最高的三个城市。海口是首套房贷款利率平均水平在4.5%以上的唯一一个二线城市。
二是广州、杭州、成都三地的银行基本统一执行4.3%的首套房贷款利率，和5年期以上LPR水平保持一致。
三是首套房贷款利率执行全国下限水平的城市数量最多，在融360数字科技研究院监测的42个城市中，30个城市主流房贷利率执行4.1%，占比71.43%，且大多自5月政策调整后就一直跟随LPR调整至最新下限；36个城市首套房贷款利率已达下限4.1%。
四是部分城市利率下限阶段性取消后，目前全国有10多个城市首套房贷款利率降至“3字头”，二线城市包括石家庄、贵阳、天津、武汉、昆明、大连、宜昌等地，三四线城市包括清远、阳江、济宁、襄阳等地。
后续应该会有更多符合条件的城市在年内跟进下调房贷利率。在当地政策范围内，银行可以有更多的余地和客户协商确定新发放的首套住房贷款利率水平，以满足客户的房贷需求。
二套房贷款方面，10月底，在融360数字科技研究院监测的42个城市中，有40个城市二套房贷款利率最低可执行4.9%，36个城市二套房贷款利率主流水平为4.9%，即全国二套房贷款利率下限。
稳楼市：连续打出全国性房地产政策“组合拳”
如前文所述，9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
随后9月30日公积金贷款利率也迎来下调。人民银行公告宣布，自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。针对期限在1年以上的已放公积金贷款的首套住房，明年起开始执行下调后的公积金利率水平。二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。
同时，9月30日，财政部、税务总局还发布了《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
可以看到，上述三个政策一起构成稳楼市“大招”，通过降低房屋的购买成本和交易成本，进而促进房地产市场交易的活跃。政策落地之后，效果释放仍需要一定的过程，但上述政策对于市场信心传导的力度远大于地方政策，预计第四季度房地产市场将加速恢复，后续各地的调控手段也有望继续加码。
公积金贷款新政密集落地，超20城支持公积金做首付款
9月30日全国公积金贷款利率迎来下调，这是人民银行自2015年8月以来，首次下调首套个人住房公积金贷款利率。不过，具体到各地楼市政策的“工具箱”，2022年以来,公积金稳楼市政策被使用的频次越来越高。政策的具体内容从之前传统的降低首付比例、提高贷款额度上限等方面，扩大到放松异地贷款限制、住房套数认定、可提前支取做首付款、“一人购房全家帮”等方面。
在可提前支取做首付款方面，据不完全统计，目前至少包括青岛、梅州、眉山、厦门、绵阳、沈阳、遵义、资阳、汕尾、珠海、泉州、南平、漳州、潮州、惠州、中山、龙岩、雅安、池州、六安、淮南等超20个城市提及可提取公积金用于支付首付款及购房款。
以青岛为例，8月31日，青岛市住房公积金管理中心发布《关于支持职工提取住房公积金用于支付购房首付款的通知》，明确在青岛市行政区域内购买新建商品房，可申请提取购房人及其配偶名下的住房公积金用于支付购房首付款。同时，阶段性放宽上述政策的提取范围，自本通知生效之日起一年内，购买家庭首套自住住房的，支持购房人及其直系亲属提取住房公积金用于支付购房首付款，政策放宽有效期1年，即自2022年9月1日至2023年8月31日。
“一人购房全家帮”，即直系亲属可提取住房公积金助力购房者支付购房款或者偿还房贷。据统计，全国至少有30个城市在公积金新政中提到，子女购房可提取父母公积金，实行“一人购房全家帮”。
11月1日，南宁市住房公积金管理中心发布的《关于印发住房公积金对冲还贷业务管理规定的通知》显示，为进一步减轻南宁市住房公积金贷款借款人的还款压力，提高住房公积金贷款服务能力，南宁市住房公积金管理中心决定开展住房公积金对冲还贷业务，即用公积金个人账户余额扣除公积金贷款月供。对冲还贷借款人、共同借款人以及参与还款的配偶或直系亲属均可申请。
从公积金政策出台的城市来看，三四线城市占多数，主要原因在于这些地区之前受到多种因素的影响，公积金利用率比较低，而公积金政策又是属地化政策，地方权限比较大，因此政府扶持的空间更大。
（责任编辑：刘强）
