2021年12月3日，任某某欲购买江荣置业公司开发的位于市东山区××路××号××号楼××单元××号商品房，遂至售楼大厅。江荣置业公司的置业顾问刘某给任某某填写了置业计划书，置业计划书中刘某写明，房屋总价款830118元，折扣94折后，折后总价款780311元，首付30%，240311元，贷款54万(27＋27)，年限30年，月供2708.09元，3032.27元。在折后总价780311元的上部另起一行书写：759558元，首付30%，229558元，贷53万，月供约2651.31元。
2021年12月10日，任某某在江荣置业公司提供的《认购协议》签名确认，并于当日支付给江荣置业公司定金2万元。该《认购协议》第二条载明：1.该商品房折后总价款776161元……2.定金：买受人须于签订本协议的同时向出卖人支付2万元的定金。3.买受人同意按以下方式支付房价款：(一)首期房价款：于2022年3月10日前支付30%的房价款共计236161元，含本条第2款约定的定金2万元，作为首期房价款。(二)余款54万元由买受人申请贷款支付。与诉讼相关的所有费用(包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、差旅费等)由败诉方承担。
后任某某发现《认购协议》中江荣观海小区项目8号楼1单元802号商品房高于江荣置业公司员工在《置业计划书》书写的总房款为759558元，而和任某某签订的《认购协议书》写的总房款为776161元，两者相差16603元。并且按照江荣置业公司员工计算任某某可贷款30年，贷款54万每月还款额为2651.31元。后经询问任某某知晓其用住房公积贷款年限仅为13年，公积金贷款总额为27万元，公积金和商业贷款组合贷款年限一致，每月还月供需4000余元，而任某某2021年12月、2022年1月、2022年2月三个月平均工资为5508.84元。按照公积金和商业贷款组合月供超出任某某的还款能力。故任某某以江荣置业公司员工欺诈，多次向江荣置业公司主张撤销合同并返还定金未果。
任某某向法院起诉请求：1.撤销任某某、江荣置业公司签订的《认购协议》；2.江荣置业公司返还任某某交付的20000元定金；3.本案的诉讼费、律师费等费用由江荣置业公司承担。
法院审理认为，关于本案争议的焦点有三：第一、江荣置业公司的行为是否构成欺诈，认购协议是否应予撤销；第二、任某某所交的20000元定金是否应予返还；第三、律师代理费是否应由江荣置业公司承担。
关于焦点一，江荣置业公司的行为构成欺诈，双方签订的《认购协议》应予撤销。理由如下：首先，任某某为购买房屋于2021年12月3日到江荣置业公司售楼大厅咨购买涉案房屋，江荣置业公司工作人员刘某作为置业顾问，在给任某某出具并书写的《置业计划书》写明涉案房屋折后总价款为759558元，任某某首付30%，贷款30年，月供约2651.31元，作为购房人的任某某有理由相信其专业素养及所述的真实性。但在2021年12月10日双方签订《认购协议》时，江荣置业公司方工作人员刘某在未告知任某某的情况下，将房屋折后总价款改为776161元，增加了16603元。众所周知，房屋总价款对购房者最终决定是否购买房屋影响很大，增加后的房屋总价可能导致任某某放弃购买涉案房屋。
其次，江荣置业公司工作人员置业顾问刘某作为专业人员理应知晓贷款购买房屋的相应政策和规定，其给任某某出具的置业计划书中写明任某某需贷款53万元，任某某每月需还款2651.31元，系按还款年限30年计算，明显存在误导作为购房者的任某某。公积金贷款与商业贷款利率相差较大，任某某要求用公积金贷款亦在情理之中，而用公积金贷款与商业贷款组合贷款年限应以公积金贷款年限为准，江荣置业公司工作人员作为置业顾问理应知晓，但在2021年12月10日在双方签订认购协议时，在认购协议载明任某某身份信息，即明知任某某1974年12月11日出生的情况下，江荣置业公司仍未告知任某某用公积金贷款及按照公积金和商业组合贷款年限应按公积金最多贷款年限计算，仍与任某某签订《认购协议》。
公积金和商业组合贷款每月需还贷款4000余元，与江荣置业公司告知任某某每月需还贷款2651.31元相差巨大，按照任某某的经济收入每月5000余元无法承受还款压力，将导致任某某无法按时还款。这也是任某某是否决定与江荣置业公司签订《认购协议》，最终签订《房屋买卖合同》并按约履行合同义务的决定性因素。综上所述，法院认为，房屋的总价款关系到消费者是否愿意购买房屋，而每月还贷数额则关系到消费者能否按约履行还款义务，江荣置业公司在此二点误导任某某的行为构成欺诈，关于任某某要求撤销双方签订的《认购协议》诉讼请求法院予以支持。
关于焦点二，《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还……”本案中，因江荣置业公司方欺诈行为导致协议被撤销，江荣置业公司收取的协议定金20000元应予返还给任某某，任某某的该项诉讼请求合法有据，法院予以支持。
关于焦点三、《中华人民共和国民法典》第五百零七条规定：“合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。”本案双方签订的《认购协议》第五条约定：“争议解决：因本协议发生或与本协议有关的一切争议，双方应先行协商解决，协商不成的，任何一方均可向该商品房所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。与诉讼相关的所有费用(包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、差旅费等)由败诉方承担。”双方约定了律师费用的负担，任某某提交了委托代理合同，也实际支付了2500元的法律服务费用，且收费数额合理，任某某的该项诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。
关于江荣置业公司主张《认购协议》价格与《置业计划书》的价格不一致，系因为有2个点的折扣是准时履约的优惠，若任某某按照约定的时间支付房价款并签订正式房屋预售合同的，将享有2个点的准时履约的优惠。任某某不予认可。法院认为，江荣置业公司并未就该项主张提供其已向任某某说明的证据，也未在其与任某某签订的《认购协议》中予以载明，而是直接在《认购协议》上书写与置业计划书增加了16603元的房屋总价款，有违诚信原则，对其该项主张法院不予采纳。
关于江荣置业公司主张《置业计划书》中的贷款数额和年限系案场置业顾问粗略的计算，仅仅用作参考，任某某在签订本协议前已向贷款机构落实贷款金额和贷款时限。同时双方已在《认购协议》中明确约定“首期房价款及贷款金额以贷款机构最终审批确定的金额为准。”法院认为，房屋折后价款、贷款数额、贷款种类、贷款年限、每月需还款金额是江荣置业公司方销售人员理应熟知的业务范畴，江荣置业公司销售人员在置业计划书中书写任某某购买涉案房屋的贷款年限、每月还款数额等，任某某作为一名普通购房者相信其提供的数据真实可靠符合常情，而根据任某某的实际情况贷款年限和每月还款金额与江荣置业公司提供的置业计划书载明相差甚远，明显存在误导任某某，故对江荣置业公司的该项主张法院不予采纳。
经过一二审，法院最终判决：一、撤销任某某与江荣置业公司签订的位于市东山区××路××号××号楼××单元××号商品房《认购协议》；二、江荣置业公司自判决生效之日起十日内返还任某某定金20000元；三、江荣置业公司自判决生效之日起十日内给付任某某法律服务代理费2500元。
