相信现在有不少人都面临一个问题，在2020年利率跌至谷底时转贷了固定利率的房贷，现在两年期即将结束，又要面临重新选择抵押贷款利率的问题。
但是随着澳联储（RBA）连续4次加息，把最高利率上调至1.85%以后，有些人转贷后的贷款成本将面临大幅增加。
事实上，固定利率接近期限的借款人数巨大，接下来，他们要么换贷款机构，要么转入现贷款机构的默认利率。
澳大利亚市场一家主要抵押贷款经纪商澳大利亚金融集团（Australian Finance Group）预计，未来三年将有370亿澳元的固定利率贷款到期，这比长期以来的平均水平高出三倍。之所以会有这样多的人数，正因为疫情爆发后的极低利率，吸引了大量的贷款人转为固定利率贷款。而由于下半年利率仍将不断上升，这些贷款人的贷款利率成本可能将升高20%至40%。
固定利率到期以后到底要怎么办，现在成为购房者最大的问题之一。
长期固定利率或有机会下调
由于四大银行已率先于澳联储大幅增加了固定利率房贷的利息，这让很多贷款人不得不在利率到期后转向浮动利率。
《澳大利亚金融评论报（AFR）》采访了一位名为卡拉•艾伦（Carla Allen）的购房者，她在悉尼北部海滩有一套贷款买的公寓，最近，她的两年固定利率即将到期。此前她使用的是荷兰国际集团（ING）的固定利率房贷，年息为2.09%，如今该利率已增长超过一倍，至4.79%。
这让她不得不转而使用现在贷款机构Athena 的Home Loans浮动利率贷款，最初接触的时候，该公司的浮动利率为2.44%，但现在已经上升至3.79%，未来大概率还会继续升高。
在澳联储8月2日加息50个基点至1.85%后，四大行中，联邦银行（CBA）和澳新银行（ANZ）已经率先做出反应，上调浮动抵押贷款利率及常用储户利率0.5个百分点。
根据金融信息网站RateCity的统计，自5月初以来，借贷成本累计上涨1.75%。对于25年期50万的贷款，相当于月供增加472澳元；100万澳元的贷款则相当于月供增加944澳元。
不过，值得关注的是，联邦银行推出一项新的4年期固定利率贷款，利率为4.99%，比现有4年期固定利率低1.6个百分点，旨在为担心加息的客户提供一定的确定性。未来不排除其他银行也会调整固定利率。
要为转贷早做准备
市场上有不少借款人对于自己未来房贷的变化甚至毫无概念。根据抵押贷款经纪公司Mortgage Choice的一项调查发现，超过一半的借款人甚至不了解当前的利率水平，也不知道他们是否打算重新确定利率或选择浮动利率贷款。
如果你的房贷中有固定利率部分，还是要早做打算。要知道已经有很多人开始这样做了。
Mortgage Choice表示，在6月份获得住房贷款的借款人中，有42%是在为现有债务进行转贷。这也使得转贷额跃升9.7%，达到创纪录的127亿澳元。
根据银行业人士预计，固定利率到期必然引发一波转贷潮，银行可能会以更优惠的利率来吸引优质客户。在7月初时，联邦银行就推出首付不低于20%的新借款人的标准浮动利率下调了15个基点。也有不少银行推出了转贷的现金奖励，如墨尔本银行（Bank of Melbourne）、南澳银行（BankSA）的现金返还就达到4000澳元。
金融服务信息网站RateCity研究主管萨利•廷德尔（Sally Tindall）警告说：“目前浮动利率看起来比固定利率更有吸引力。然而，借款人应该记住，这些利率不会保持在低位太久。到明年5月，现金利率很可能升至2%以上。大家需要考虑到这一点。”
抵押贷款经纪公司Foster Ramsay Finance的负责人克里斯•福斯特-拉姆齐（Chris Foster-Ramsay）则表示，借款人应该密切关注自己的抵押贷款，并准备好与贷方重新协商利率。
他表示，收入稳定、还款记录良好、资产净值超过20%的低风险借款人，应该可以降低一到两个百分点。
过去两年，选择固定利率贷款的购房者数量突破记录，对于一名贷款100万澳元、首付20%、贷款期30年的借款人来说，1-5年期的固定利率贷款几乎都降至了年息2%以下。
根据利率监测机构Canstar的数据，截至一年，自住贷款还本付息的两年期平均固定利率上涨了一倍多，至5.49%。最昂贵的两年期固定利率超过6%。
如果你很快要进行房贷转贷，在行动之前，需要考虑7个问题：
- 你是否可以做到不受限制地还款，或者对任何额外的还款做到不受限制的重新规划？如果浮动利率上升2-3个百分点，你是否还得起贷款？
- 你是否拥有一个对冲账户，以减少你被收取利息的余额？
- 在同意贷款之前，一定要得到一份费用明细，包括申请、结算和释放费用。各州政府的抵押贷款费用各不相同，但预计费用在300澳元到500澳元区间。
- 了解返现的条款，确保你不会因为这个“一次性的福利”而支付更多的利息。
- 尽量多比较不同贷款机构的利率和条件，不要签订了贷款合同就觉得一劳永逸。每年都来看看，确保你获得的利率有竞争力。
- 疫情时，多数贷款机构曾经进行过还款递延。有一些机构还是会有短期的相关服务，有需要时也可以进行了解。不过要搞清楚机构是接受减少付款还是完全暂停付款。
- 了解服务品质，比如机构的呼叫中心、分行网络或网上银行，是否都能提供你所需要的服务。
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