近几年，银行学习保险行业，搞贷款的开门红。一般是11月份推出，要求年底前完成批贷，元旦过后统一放款。通过贷款利率的优惠，锁定优质客户，有些银行靠着开门红，1月份就能完成全年放贷任务的90%。
这几天，北京某四大行之一，推出了2023年贷款开门红的抵押政策，十年期先息后本，年化3%。这个利率，可以说是抵押贷款，有史以来的最低利率，第一次房产抵押贷款利率降到3%。对于很多，早几年办的抵押贷款，想进行贷款置换的朋友来说，一方面这个利率非常有吸引力，进行贷款置换转贷，每年可以节省不少利息。另一方面，又担心，会不会利率进一步降低，刺激经济，会不会继续降，有没有可能降到3%以内，那么现在置换不就亏了吗？本文就探讨一下，现在3%的，北京的房产抵押贷款，还会继续往下降吗？
首先：我们回顾一下，过往的抵押贷款利率。在2018年以前，当时还没有LPR，执行的是基准利率。当时5年期以上的基准利率是，4.9%。北京的房产按揭贷款，是首套房基准利率上浮10%，也就是首套房按揭贷款的利率是5.39%。二套房按揭贷款的利率是，基准利率上浮220%，也就是5.88%。房产抵押贷款，又叫抵押经营贷，主要是用于企业经营，对于银行来说，借钱给企业经营风险要远大于，借钱给上班族买房自主。所以，抵押贷款的利率正常是远比按揭贷款利率要高。当时抵押贷款的利率，一般是基准利率上浮30%到40%，也就是6.37%到6.86%。
18年—19年，中美贸易战，很多中小企业经营出现困难，为了降低中小企业的融资成本，加上基准利率改为LPR。北京房产抵押贷款的利率，降至5.2%—6%。之后，2020年，众所周知的口罩，房产抵押利率将至，4.65%—5.5%。也就是在这一年，一方面大家觉着疫情很快就会过去，加上房地产还是比较景气，再当时，房产抵押贷款的利率，降至4.65%—5.5%，第一次出现了，抵押贷款利率比按揭贷款利率低的不正常现象。那一年，房产抵押贷款，井喷。按揭转抵押，之前办的贷款利率高现在低，进行转贷重新办理。买房不做按揭，垫资全款买房，过户后办抵押贷款还垫资。等等一些列操作，导致21年年初，房产抵押贷款收紧，部分银行，上调了贷款利率。
都没想到的是，口罩如此顽固，21年至今，一波未平一波又起。对各个行业都产生了很大影响，抵押贷款利率又一次进入了下降通道，2022年上半年，北京抵押贷款利率第一次破4%。现在，为了冲刺2023年开门红，某四大行，抵押贷款利率降至3%。通过近五年房产抵押利率演变的过程，我们可以看到，对比之前的抵押贷款利率，降了60%，大概是打了4折。虽然，不敢说3%一定是最低点。但是，客观来说，这个利率再往下降，很难了。
其次：对比按揭贷款。现在，北京首套房按揭贷款是LPR+55个基点，也就是4.3%+0.55%=4.85%。二套房按揭贷款利率，LPR+105个基点，也就是4.3%+1.15%=5.45%。疫情以前，抵押贷款利率是要高于按揭贷款利率的。这也符合正常逻辑，房产抵押用于企业经营，对于银行来说，肯定是风险要远高于购房人收入稳定，买房自主的按揭贷款。但是，现在，北京按揭贷款的利率4.85%，5.45%，房产抵押3%。上班族都为了买房，每个月都缴纳公积金，公积金政策性补贴，公积金买房贷款利率低，上限60万，公积金贷款的利率是3.25%。通过和按揭贷款，公积金贷款的利率做对比，3%的抵押贷款利率，进一步下降，似乎也概率不大。
然后：我们看一下LPR
贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR）是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。 现行的LPR包括1年期和5年期以上两个品种 [1] 。LPR市场化程度较高，能够充分反映信贷市场资金供求情况，使用LPR进行贷款定价可以促进形成市场化的贷款利率，提高市场利率向信贷利率的传导效率。
2020年8月12日，工行、建行、农行、中行和邮储五家国有大行同时发布公告，于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率）定价方式。
最新报价：2022年11月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。
上面是百度对于LPR的介绍。我们可以关注两点：
第一：LPR是对于最优质客户的贷款利率。相当于是银行贷款利率的低价，而绝大部分满足不了最优质的条件，所以正常的贷款利率是LPR加多少。而现在北京房产抵押贷款，2023年开门红利率3%，远低于LPR。
第二：LPR是以几家大银行为代表，他们出价加权平均得出的。因为，大银行有政策优势，资金优势，他们的贷款成本最低。大部分中小银行的贷款成本，要远高于他们。之前就有相关分析，对于很多中小型银行来说，LPR就是他们的成本价。而现在，3%的抵押贷款利率。对于很多银行来说，这个利率要比他们的资金成本更低。
最后：办理存贷汇业务的金融机构叫银行。银行的主要利润来源就是存贷息差。如果把银行看成一个企业，存款就是他们进货价，贷款就是他们的销售价格。这几年，存款利率是一直在降，但是正常的定期存款的利率也得在3%—3.5%吧。现在，3%的抵押利率，基本上和存款利率是差不多的。我们现在只是受疫情影响，经济出现暂时的困难，和西方的发展停滞有本质的区别，我们现在阶段，不具备也做不到存款0利率，负利率。尤其是，现在美联储加息，过去很多年一直流传的，中国融资贷款的成本最高，欧美很低。现在的情况是，美国房产抵押贷款利率现在破7%了，北京现在最低是3%.在3%的基础上，进一步下降，暂时是看不到什么可能。
一家之言，只是北京贷款的一个从业者，观点未必准确。欢迎留言，指教交流！
