利率6.0%可替换成3.45%？
以200万贷款为例，月供可少2678元，利息可省64万。
真有这种好事？楼市君就来扒一扒。
最高贷20年
抵押经营贷置换房贷有“花招”
昨天，有粉丝咨询楼市君，现在是否真的可以将利率6.0%替换成3.45%？
楼市君赶忙咨询了相关中介，中介表示，这个主要是通过“抵押经营贷”的方式，降低贷款利息。
中介告诉楼市君，目前的房产抵押经营贷共有两种还款方式：先息后本、等额本息。
其中，先息后本最长可贷10年，一年要归还一次本金，利率3.45%；
等额本息最长20年期，利率3.55%（营业执照必须满6个月），利率3.6%（营业执照必须满3个月）。
那么，抵押经营贷真的可以省钱吗？
以贷款200万、20年为例（按照2021年房贷利率6.0%来算）：
对比发现，10年期先息后本的方式，月还款额较低，仅需还款5750元，可降低月供压力，总利息也是其他方式中最低的。
但因为要一年归还一次本金，所以对于个人而言压力过大。
再来看看等额本息20年期的还款情况，月还款约11651元，总利息约79.6万元。
相比去年6.0%的利率，利息要少付约64万，月供能省约2678元；比当下普遍利率4.1%，利息要少约14万。
额外费用多
暗藏风险大
从数据来看，抵押经营贷确实要比正常房贷利息少，但首先你必须先了解什么是抵押经营贷？
抵押经营贷，是指将固定资产（商品房、宅基地、厂房等）抵押后，获得的贷款用作企业经营所需的贷款。
按理说，这是国家为中小微企业提供的金融支持，利息较一般贷款确实要低。
那么，又是如何跟房贷产生联系的呢？
根据中介介绍，通过金融机构、银行等先行垫资，提前结清高利率的房贷，再将解押后的房产，作为抵押经营贷的抵押物，即可申请经营贷款。
资料预审：提交个人征信、流水等资料给银行，经营贷需要营业执照；
额度审批：银行根据资料，确定贷款额度，一般为房产价值的7成，部分可做到10成；
垫资解押：通过第三方机构垫资，将商品房解押；
抵押放款：商品房在银行重新抵押，银行放款；
结清垫资：将银行贷下来的款，还清第三方机构垫资；
月供还款：按银行审批的还款方式正常还款。
至此，高利率的房贷即可转身变成低息的抵押经营贷。
整套操作的核心逻辑在于，需要借过桥资金垫资“赎楼”，并“买”来一家企业，以企业主名义通过房产抵押向银行申请经营贷。
而在这过程中，就有2点需要注意：
1、申请抵押经营贷还有其他额外成本。
首先是垫资成本，据中介介绍，垫资金额是按照贷款金额来定的，比如贷款100万，就需要垫资1000元一天。
其次，办理经营贷，需要有经营证明（营业执照、公司、个体户）等，银行还要对经营流水进行审核，要求较高。
对于没有“营业执照”的购房者来说，中介会帮购房者进行“包装”，包括办营业执照、经营流水等等，这笔手续费一般在贷款金额的1%左右。
苏州楼市一线摄
其二、若贷款未用于实际经营，可能会面临银行“抽贷”
目前的银行仍然会对贷款资金的流向进行审查，查验资金是否用于原定的功能。
按揭公司/银行对于这类产品的审批一般是1年一次或3年一次，如果1年或3年后，发生审批政策改变，或者自身资质变差等其他不确定因素，就可能会面临被抽贷。
另一方面，是政策层面对于经营贷、消费贷流入楼市一向都是严打严控，被发现的不仅要抽贷，可能还要承担高额的罚款。
对于经营贷，你还有哪些想了解的？
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