前几天写一篇关于国内房地产行业趋势走向的论述文，在阐述观点中提出目前地产行业已经进入了一个死循环。一边是居民负债高企，一边是调控政策上集中在刺激居民加大杠杆买房上，除此之外，还挂着个“去金融化”的同时兼顾稳住地方“土地财政”的两难诉求。

好像怎么弄都是互相掣肘，彼此打脸的对立面，然后就有朋友在知乎平台上给我留言问，为什么不降房价或者是把房贷利率像发达国家一样搞个1%-2%，这不是利国利民，皆大欢喜么？

咋一听好像有点道理。

但房价嘛，肯定不能随便降，地价在那撑着，房价降了开发商没利润交付会成大问题，而且楼市都是“买涨不买跌”，这是铁律，价格下行容易弄崩楼市产业链条，所以国家提出的三稳政策里有“稳预期”这一说，所谓预期就是楼市信心，价格跌了更没信心了，所以才有很多城市一系列的限跌令，这个就不多做研讨了，很多人对于房价不能大幅下降保持疑惑不解态度，其实只要搞清楚房地产运行逻辑就明白了，有兴趣的可以翻翻我之前的文章。

那大幅度降息惠民呢？中国的利率为啥要比国外高呢？钱凭啥都让银行赚走了呢？这不是国内消费萎靡的根本性原因么？

这篇文章就围绕着“中国房贷利率的相关问题”进行下探讨，并结合日本城市化进程对其放贷利率走势变化影响的例子来详细说明。有的朋友不明白为啥我老是拿日本说事儿，主要的原因就是整个东亚经济的模板都镶嵌在日本经济发展历程之中。

无论是地缘关系，还是政治文化，中国与日本有着高相似度，都经历过与美国的贸易战，都是从劳动密集型产业向高端制造，信息技术，汽车，半导体等行业进军，也都经历过海外市场崩裂，被迫转入“内循环”等等，可以说，中国这几十年的经济发展道路，和日本的过去如出一辙。

而且，日本的利率也是由高到底，一步步走向持续至今的0利率的。

通过复盘日本的城市化进程，我们可以看出日本降息的关键性节点，分析出其核心影响因素，这样就能搞明白我国利率一直维持高水平的原因了。

在复盘日本的城市化进程之前，我们先说一说工业化和城市化的关系，搞清楚这俩的具体概念，就能弄明白经济发展与利率的关系了。

工业化和城市化的关系

在工业化时代，经济发展就是工业生产加城市服务的综合效应。

工业生产好理解，投资建厂，买设备搞生产嘛。

而所谓城市服务，其实就是把人聚集起来，在一起搞工业生产，搞人员服务。

掰开了说就是，建工厂之后，需要人去操作厂里的设备搞生产销售，这里的人多了，就需要生活服务，衣食住行，娱乐消费啥的，诞生出的这些服务行业又提供了工作岗位，更多的人流入进来，他们需要更多的生活服务，如此循环，就是开启了城市化。

所以，是工业化推进了城市化。

城市化进程中的核心要素——人，主要是从农村人口中引流，靠的是工业化生产提供的高工资吸引过来的。

在经济发展过程中，第一个环节工业生产需要钱，钱，从哪里来？

当然是企业或个人问银行借钱。

资本的供需双方就有了。

随着工业化的推进，城市化的齿轮转了起来，人越聚越多，投资越来越火热，各领域对资金需求都很大，不断增加的投资项目又聚集了更多的人，消费力持续拉涨，又进一步刺激投资生产，经济开始快速发展。

在这个阶段，也就是经济快速发展阶段，钱，通常是供不应求的。

资本的供给方银行的话语权很高，自然要分配到更多的利润，所以，银行利率都会较高，这是由资金供不应求的事实所决定的。

利率高还有一个好处，那就是国家货币政策调控性能较好，工业化推进过程中，经济过热了，项目投资容易透支，产能容易过剩，资本逐利疯了似的往市场上跑，表现为银行放水太快了，还容易带来通货膨胀，这时就需要加息抑制一下。

而经济发展速度慢了，表现为城市化进程快于工业化进程了，人们收入降低了，人口流入之后就业不好安排了，就需要降息刺激一下。

这里有一点值得说明的是，工业化若是偏重劳动密集型产业，那么就会出现城市化进程快，人口聚集效应高的现象，也就是说，城市化进程相对快于工业化发展，人们大多数挣的是辛苦钱，工资低，工作单一重复，没有什么创造力。

工业化若是偏重于资本密集型产业，那么对于资金的需求缺口更大，但是对于城市化进程带动效应较低，也就是说，工业化发展会快于城市化发展，这种需要高端人才，教育配套和基础建设需要根上，但是对于大规模就业带动效果不好。

我国刚建国那会儿是跟苏联学的，走的是重工业路线，大项目投资占用大规模资金，但是带动就业人口极少，所以，在50-60年代，还出现了城市劳动力过剩到无法消化，这才有了上山下乡的人口疏散安排。

后来，中苏掰了，美国趁机向中国示好，两国进入蜜月期，中国正巧赶上西方国家低端产业链转移的最后一波高潮，我国结合自身国内廉价劳动力优势，转型发展劳动密集型产业，这才有了城市化的高速发展。

而城市化发展首要解决的问题就是大量流入人口（新市民，新工人）的衣食住行，衣食好说，可以开食品厂，纺织厂，制衣厂。住，牵扯的就是房子，行则是大基建中的交通，物流等配套，有了这些配套，产业链协作才会更畅通，比如说，交通建设利好汽车产业，物流行业等，这就解决了“行”问题，这也是我们说的要想富，先修路，基建升级带来更多的产业投资，产业投资带来更多的就业人口，更多的就业人口需要更多的房子来解决居住问题。

所以城市化与房子绑定在了一起，城市化速度快，人口集聚速度快，对房子的需求就多，反向刺激基建投资建设，工厂投资生产。

我们前面说了，劳动密集型产业对城市化推进效果好，也就是说，发展低端劳力型企业，使得整个经济结构更加依赖房地产，而资本却因为不太喜欢劳动密集型的低端制造业，因为来钱慢，产业重合度高，过剩风险大，容易出现坏账，所以资本会慢慢转移到有房产抵押物的行业内。

这也是中国经济结构慢慢偏移，基建和房地产投资成长为拉动经济增长主力的原因。

日本的城市化进程和利率演变的关系。

现代日本经济的发展始于20世纪50年代，也就是二战结束之后，日本用了近60年的时间，迅速完成了城市化。

日本有着不错的工业基础，走的是以劳动密集型产业为主来推进国内工业化进程的这条路。并在1967年超过英法，成为排名世界第三的经济体，又用了一年时间，也就是1968年超过了德国，成为仅次于美国的全球第二大经济体，日本的工业化进程强力地带动了城市化进程。

日本经济的发展大致可以分为三个阶段：

第一个阶段是1955年至1975年。

尤其是六七十年代，是日本经济腾飞的黄金期，日本制造业飞速发展，以11.4%的年均速提升，GDP年均增速高达7.7%。随着工业化进程的推进，农村劳动力人口高速向城市区域聚集，城市化率从1945年的27.8%增长到1975年的76%，年均增长率为1.6%。

据相关数据统计，日本1955年-1975年间，工业就业人数累积增幅高达85%，而同期农业就业人数累积减少了57%。

农民转化成工人，农村人口转化成城市人口，对应的是对投资生产资金和购房贷款的巨大需求，推动了房地产市场的快速发展，房地产投资增速几乎与房地产增速保持一致，土地和房子价格一路上扬。

大家可以看一下下表，在1990年之前，日本一直都是5%以上的高息，高点处7%-8%的都有，尤其是六七十年代，利息根据经济发展情况的调整轨迹非常清晰。

在这个阶段，购房市场对于利率是非常敏感的，就像我国06年至15年，一有利率方面的调整，各种大放水言论就出来了，不过这话放在那时候还真不算虚言，每次降息刺激总能带来一波又一波的购房热潮，在各线城市之间传递蔓延。

第二个阶段是1976年到1990年。

随着工业化和城市化的推进，农村的剩余劳动力被城市中的工厂给吸收得差不多了。这个时点在经济学上被称作是“刘易斯拐点”，也就是工业化进入第二阶段了。

这个直接对应的就是1976年之后，日本房地产伴随着工业化逐渐接近尾声迎来了第一波爆发，随后经济转向低速增长，但是房地产形势依旧火热。

日本国内GDP逐年下降到年均4%，日本的工业化和城市化都告别了高速发展，尤其是城市化，1976年-2000年间，日本的城市化率从75.9%小幅提升到了78.7%，日本国内经济增长偏重依赖房地产。

日本在这个阶段，能够挖掘的农村剩余劳动力不多了，多是老年人和幼童，工厂再发展吸引劳力，就得靠涨工资，或者996007了，与之对应的就是我国前几年的发展黄金期，虽然城市化接近尾声，人口转移速度放缓，但是工人收入和经济增长都比较强劲。

后来，也是因为日本制造业发展得太猛了，产业升级直接冲击到美国的产业链，美日二国开始打贸易战了。

七八十年代的美国在对日本贸易上，输的是连年赤字，美国国内企业被日货打得找不到北，美帝跟前几年对付咱们一样爆锤日本，从1981年起，对日系汽车苛以重税，指责日方“存在倾销行为”，对日本电器征收100%关税，对日半导体设置出口价格下线，日系高管还被以“产业间谍罪”为名逮捕，日本被美国指责“汇率操作国”，要求日本加大对美国农产品的进口力度······这些是不是太熟悉了，配方简直一模一样？

对的，咱们过去这几年经历的，日本都经历过。

贸易战的后果，就是日本国内企业开始转向海外投资了，主要是为了避开美国的制裁，日本国内经济开始更加依赖房地产。

这相似的操作，是不是让你又联想到我们的一带一路海外投资大业，还有15年重启房地产这个夜壶的历史了？

时间再往后走，到了1985年-1990年间，日本房地产迎来了第二轮高速增长，主要原因就是钱印多了，经济学语叫做流动性过剩，造成的房地产市场虚假繁荣。

日本放水的主要原因就是美国的贸易战打的它没脾气，加上美国诱导着日本在1985年签了那个著名的广场协议，这个协议签订之后，日元大涨，一个典型的出口型国家货币大涨，直接导致的就是国内出口企业被干死一片，各种炒作资本不断涌入日本，做多日元，日本政府为了救出口企业，压制住日元上涨势头，只好不断宽松放水，导致市场内货币量大增，钱，自然是往房地产上流去，所以在没有人口流入支撑的情况下，房地产因为货币放水而大涨。

这个和我们08年四万亿放水去化房地产过剩产能，还有15年货币化棚改的情况类似，都是大水漫灌把房价撑起来的，泡沫居多。

然后就是日本那段著名的加息刺破泡沫历史，大家可以看下图，1990年前后加息，由5直接加到接近8，把日本经济给干废了。

1990年10月，日本结束了长达5年的股市长牛，暴跌63.24%，属于日股历史上最大跌幅，1991年，楼市暴跌65%，破产企业数不胜数，失业人群激增，整个国家财富大幅缩水50%，相当于蒸发了一半之多。

短期的大幅衰退，直接让无数普通家庭被套牢，社会财富被重新洗牌，绝大多数财富跑到了极少数赢家手里。

此后，日本经济开始长期躺平，直至今天。

第三个阶段是1991年至2000年。

日本经济残废了，房地产泡沫也崩了，还顺带摁死了上下游产业链很多企业，面对着一地狼藉和无数失业人口，日本政府为了刺激经济复苏，便开始在降息的路上一骑绝尘，永不复返了。

在国内经济发展上呢，日本开启了大都市化进程。这就跟咱们国内开启了都市圈发展一样，大城市抱团协同发展，开始从小城市虹吸资本和人口。

1995年-2000年，日本三大都市圈净流入人口30.5万，其他城市人口净流出26.5万，三大都市圈在日本27.2%的国土面积上，集聚了55%以上的人口，创造了日本全国60%的GDP。

是不是像极了我前几篇文章说的咱们国内财政情况是六省三市养全国？除了几个大城市财政收支是正，其他全靠中央投喂？

在这个阶段，日本国内房地产市场整体投资增速大幅下滑，房价在城市板块间开始分化，大城市核心板块房子供不应求，比如说东京，虽然房地产市场崩了，但是东京核心区的房子仍旧值钱，还是保值的好资产。

日本国内优质企业和高端人才都在朝着大都市圈流入，而小城市人口越来越少，房子开始出现过剩，企业活力开始消退，就业情况越来越不景气，有些地方比较严重，一些荒芜人烟的破败区和大面积基建抛荒出现了。

我国现阶段的房地产市场虽然遇寒，并和日本一样充斥着泡沫，借鉴日本的经验，我们采取的是稳房地产，使其软着陆，最终挤出泡沫实现其居住属性，但是在稳地产政策上，一直未能摸索出行之有效的办法，详情可以点击：房价真的已经见顶？房地产行业的出路在哪里？

在城市经济发展这块，我们也已经开启了都市圈协作发展，和日本一样，在推进都市圈发展的同时，也在推进产业链的转型升级。

推进大都市圈协作发展，就需要大都市圈核心区域的工业开始向外围转移。

一方面是大都市圈核心区域的基础资源，譬如地价飙升，人工工资提高，基础建设有待更新，企业投资成本与收益已经开始失衡，另一方面是为了带动周边区域发展，一些竞争力较差的中低端产业开始向周边地区转移。

早在2014年，我国北京的一些高能耗产业、非科技创新型企业和一般制造业开始向河北和天津转移；北京的物流基地、批发市场和第三产业的呼叫中心、服务外包和健康养老也在向北京周边疏解。

2014年到2016年，北京累计退出污染企业近千家，而这三年，北京向河北转移的工业项目也高达近百个，总投资额上千亿元。

这些项目不仅缓解了核心城市的人口压力，也带动了环京都市圈的经济发展。

推进产业链的转型升级就需要提高科技研发的经费，也需要信贷的专项支持。

自1976年开始，日本科研经费增速长期快于GDP增速，不管是科研费占GDP的比重还是占企业支出的比重都在增加，这使得日本企业在科技创新中发挥出更强的创造力。

近几年，我国针对专精特新，碳减排等领域拿出了多种货币工具强力支持；

还有北交所的成立，主要目的就是发挥资本市场功能作用、促进科技与资本融合、支持中小企业创新发展；

还有国务院推动个人养老金发展，主要目的就是大家把钱交给国家（以前个人叫主要是交给保险公司，那种缺少监管），以国家力量集中主权基金办大事儿，毕竟科技创新费大钱，纯靠信贷投资不容易，但是国家出手，参考学习发达国家主权基金应用于各种科技创新领域，效果就不一样了，这个不详细展开论述，后期我专门写文说一下。

到了这里，大家基本上能把我国目前的工业化，城市化发展阶段与日本对标上了吧。

那么房地产发展阶段呢？我们现在是不是正处于日本房地产泡沫破裂的前夕？也就是日本的80年代末期，90年代之初。

为了稳住国内楼市，避免像日本一样房地产硬着陆，我们国家一直在尽力托举，稳民生保交付，叠加疫情，美联储加息，俄乌危机等影响，我们目前的压力不比日本当初要小。

房贷利率水平呢？中国现在的情况是不是也和彼时的日本差不多，但是因为疫情的原因，我们国内需要经济逆周期调节，贷款利率由6降到了4点多，日本那时候的利率水平比我们还要高。

低利率社会都有哪些麻烦？

1991年之后，日本国内利率在短短的3年内，由7点多降到了2点多，直至如今的0利率。

然后就要说到，日本一直低利率，不断放水，为啥经济就没热起来，国内通胀也没能起来呢？而我国放水却十分谨慎，只怕一不小心就是输入性通胀，把物价给拖上去了或是又把房地产泡沫给拱大了。

这到底是什么原因呢？

这就要讲一下啥叫“日本化”了，日本经济进入长期衰退以后，就进入了一种固定状态：

低增长，低利率，低通胀。

这都成了一种长期的，特有的日本现象，所以叫做“日本化”。

一些经济学家用这个“日本化”的词来特指其他国家的一些经济趋向，因为他们发现，几乎所有发达经济体，包括美国在内，都开始“日本化”了，也就是经济低增长，银行低利率，国内低通胀（疫情打断了供应链+美国超发货币，引发国内通胀，这属于例外现象）。

为啥会这样呢？这些欧美国家利率都开始接近于零，大家都在放水，但是经济始终处于递增在，低通胀的状态，为啥？

美国还好理解，美元是世界货币，增印的钞票对应的是全球增产的工业品，一些后发国家工业化进程在推进，此过程中美元增发可以消化。

那日本呢？为啥放水不会通胀啊？

其实主要有以下三个原因。

第一个原因，放出的水，主要流向股市和富人阶级了。

超发的货币流向富人，意味着啥？富人通常考虑的是财富保值啊，那就是拿去投资，日本最热衷的，就是海外投资，既然都在海外，那除了税收，企业的货币流动和生产出来的工业品就和日本没啥关系了，自然也就不会给日本国内带来什么通胀。

从另一方面讲，富人占少数人，他们即使过度消费，也不是消费的主力军，占据绝大多数的日本穷人才是商业消费品领域的主力军。

也就是说，放的水，压根就跟穷人群体没有毛关系，投资和收入都不相关，怎么会有通胀。

据日本国内一些权威机构统计，1999年至2019年的20年间，日本CPI上涨了2%，但是居民工资收入反倒减少了11.3%，居民的工资收入竟然跑输了通胀！

这意味着啥？

当然是日本经济在未来还有进一步紧缩的可能。

第二个原因，增发的货币绝大多数在金融系统内部空转。

也就是说日本央行放出的钱，都滞留在日本金融系统内部，根本就没流入到市场上，这就相当于货币没有参与到市场之中嘛，自然跟物价上涨不沾边。

第三个原因，就是日本实行的是高税率政策。

也就是加大征税，放出去的钱多，收回来的钱也多。

日本为啥这么干呢？难道日本政府不知道征高税会影响企业投资积极性么？这就相当于你利率高差不多。

不管是利率高，还是税务高，企业投资生产赚钱了，不是给银行的利息多就是给政府的税费多，这不是一样的投资成本高么？

那凭啥低息就能刺激经济增长，投资增加啊？税费又把企业挣得给扒拉走了，投资人也不傻啊。

那日本政府就傻么？他们不知道这样抑制投资生产，影响国内创新创业，抑制企业扩张意愿么？

日本政府当然知道，他们是没有办法。

首先，国内放水，富人拿去固化资产，把钱都放核心资产上保值了，这样就造成国内贫富分化严峻，阶层固化无法突破，日本年轻一代毫无奋斗希望，纷纷躺平。

都躺平了，总需要财政减费降税保住中小商户，转移支付提高福利保住普通人员日常生活吧，不然不就容易出乱子了么？

货币政策已经是0利率，调无可调，已然失灵，总不能加息吧？大家都知道日本债务已经是国内GDP的好几倍了，加息他们的债务利息都吃不消，国内企业更不干了。

那就只有财政政策发力了，与货币政策搞信贷不一样，财政政策是发钱管温饱，而且日本债务也需要财政用钱去还的，还有国内的少子老龄化呢，15岁以下的，60岁以上的人口越来越多了，这些都是生产力低，但是教育，医疗等刚性支出高的群体啊。

那财政从哪儿来钱，当然是税收和借债，就日本国内经济那德行，税收肯定不够，要借债维持日子的呀，这就是日债高企，税率高企的原因。

那税收都这么高了，利率还敢高？日本国民还过不过了？

大家有没有发现，为了救楼市，我们货币要放水，但是降低利率就会带来“流动性过剩”，容易引起楼市的虚假繁华，但是不放水，疫情之下，我们的中小企业怎么办？失业居民怎么办？

总不能加税提高福利吧？

当然不能，我们是这样做的，由央行给财政部上缴利润1万亿，用于减税减费和地方上转移支付，钱转给地方了，一部分肯定要用于填补城市老年人养老金短缺的，还有就是地方楼市，实体经济这一块的定向帮扶，就算地方政府把这钱城市基础建设多少也能拉动一部分就业吧。

也就是说，我们的财政政策也开始部分的替代货币政策发力了。

现在我们的货币工具和财政工具都很多，可以发挥的空间很大。

但是我们的核心，还是得靠科技研发，产业链升级来打造新的经济领域“工业化”，从而实现新的经济发展“黄金时代”。

说到这里，关于房贷利率的相关问题已经解释清楚了，字数也不少了，但是关于我国产业链升级，低端产业转移，以及如何避免像日本一样经济躺平等还没展开说，说下去太长了，下次再开个篇章吧，详细讲一下相关内容。

分享完毕，感谢阅读，欢迎关注@观众席上的阿景