提起不良资产，对外行人来说，90%都是一个生僻词，可能连听都没听过。
但提起房贷逾期、断供等字眼，就戳中了许多人的痛处和禁区。
尤其是当下的市场，为了刺激买房，利率一降再降，对已经买过房的人而言，不过早买了1-2年，对比现在4.25%的房贷利率，痛定思痛自己买早了、被坑了，纷纷扬言还不起贷款，要被迫断供。
还有一些无良的人在某些平台上教人怎么不还房贷，你们不是“假好人”，是真坏。
真到了断供那一步，后果不是普通人能够轻易承受的住的。
轻则被银行催收、追缴罚息，重则房子被强制执行、司法拍卖、资产冻结、上征信黑名单等。
不良资产的其中一种，就是那一批断供后的房产。
1
不良资产中的“房抵贷”
先从断供的源头——贷款说起。
市面上常见的银行针对个人的贷款有两种。
一种是按揭类，就是正常的房贷。
这类贷款期限长，除非是资金链断裂，否则不用担心中间续贷的问题。
另一种是现房类，按照抵押用途不同，分为消费贷贷和经营贷，都是用全款房抵押带出来的贷款，只是利率不同。
这类贷款是以经营为目的的贷款，期限短，先息后本，到期需要续贷，征信逾期会直接导致无法续贷。
而这两年，在银行高达90%以上比例的房贷逾期，都是现房类的贷款逾期。
究其根源，要追溯到16-18年房价飙升期间的购房热潮。
当时房子的评估价高，在银行贷款的额度高，评估价100万的房子，去掉30%即30万的首付，可以在银行贷款70万。
房子降价后，评估价随之降低，可以贷款的额度也随之降低，卖也不是不卖也不是。
一旦业主资金链断裂，无法按期还本付息，就成了银行的不良资产。
对债权人——银行而言，不良资产是资产，贷出去的钱无法正常流动，产生利息，不能按时收回，属于不正常的资产，故名不良资产。
对债务人——贷款的业主而言，不良资产是负债，是断供后无法按期还本付息，或者到期后无法按时偿还本金，最终导致被法院执行。
2
银行如何处置不良资产？
房贷逾期后，银行会根据情况分不同的途径处置。
1. 安排客户经理自行催收
刚逾期的客户，银行一般要求客户经理先自行电话催收，或者上门沟通了解情况，几个月后判定没有收回的可能，就会转移的贷后部门，每家银行的贷后部门称呼都不一样，有的交资保部，有的叫法保部、合规部、安保部等。
2. 委托催收公司催收
当然，文明社会，文明催收，不再是过去那种三五成群的黑衣壮汉堵门闹事，而是电话催收。
但是这种方式催收费用不低，效果却不好，所以现在银行也很少采用。
3，银行自行清收
有些银行为了省去律师的代理费，采用员工代理模式，让员工去法院起诉，推动整个法院的流程，从诉讼到执行到上拍。
但绝大多数员工没有做过，不仅不懂法律，也不懂房产，对市场买受情况了解也有些欠缺。
他们的强项是金融，所以让银行柜员跟法院打交道效率肯定不高，导致好多房子流拍，执行环节有很多东西需要人为控制，银行没有费用来运作，肯定没有专业的处置团队效率高。
4.委托律师清收
委托律师通过法律手段清收，这种方式点位高，但是高效安全。
同时又分为一般代理和风险代理。
一般代理不管是否回款，只要干活就给费用；风险代理是指不能回款就要律师自己承担不给费用的风险。类似销售人员一个是有底薪，一个是只拿提成。
5.转让债权
银监会对银行有要求，不良率不能太高，若银行处置化解周期长，就会转让部分不良债权降低不良率，将债权打包或者零售资产转让，让有能力处置的机构和个人投资者来竞买。
3
断供后，卖房？还是等拍卖？
对普通人而言，万不得已断供后，是卖房？
还是等着房子被司法拍卖？
首先，一套房子从逾期到上拍，至少需要半年以上的时间。
从最初3个月以内逾期的银行通知，到逾期3个月以上被判定为信誉不佳，再不还款的会被起诉，败诉后房子会被拍卖，支付相关费用，还会上征信黑名单。
总的来看，断供后，借款人会面临以下后果：（新房开发商承担连带保证责任，如果开发商是借款人的保证人，需承担相应的民事责任。）
1. 解除合同，如果借款人超过规定的逾期次数，贷款银行有权解除合同。
2. 承担违约责任，除了偿还全部贷款本息、罚息，还要支付相关的诉讼费和律师费。
3. 拍卖变卖房产
如果拍卖价＞剩余贷款，所得的资金用于偿还剩余贷款本息、罚息、诉讼费、保全费、拍卖费、评估费、执行费等，剩余的钱会被退回；
如果拍卖价＜剩余贷款，不足部分会被继续追索，一旦法院强制执行，将会按照冻结借款人的银行存款、强行拍卖固定资产等顺序，直到还清为止，在此期间，执行人无法享受任何的金融服务。
4.列入央行征信系统黑名单
如果进入央行征信系统黑名单，只要房贷不足部分未偿还，将永远无法申请贷款、信用卡等服务。
即便贷款偿还完毕，不良信用记录仍然后伴随失信人5年，这期间，自然人的贷款额度、利率折扣等都低于其他无不良信用记录的人。
所以等房子被上拍，其实是一种成本最高的坐以待毙。
首先拍卖会产生更多的费用成本。
律师费（一般为5个点）、诉讼费、执行费、利息+罚息、延迟履行金（判决书出完11天后额外计算）等。
其次上拍的时间不确定。
在此期间产生的每一分利息和罚息都需要借款人来承担。从开始诉讼到被拍卖，慢的话可能长达一年，每天的成本都在增加。
最后，拍卖的价格不确定。
可能一拍流拍、会经历二拍或者变卖，也可能最终的成交价还不如市场价。
所以普通人贷款逾期，一定要想办法主动化解，尽量避免房子落到被拍卖的地步。
举两个比较典型的案例。
案例一：
张三（化名）从事的是化妆品行业，17年时在郑州某区以186万的高价买下一套房产，首付30%为55万，在某银行贷款131万。
但由于没有购房资格，所以将房子买到了弟弟名下，弟弟相当于这套房产的代持人。
不想因为疫情原因，生意急转直下，资金链断裂，信用卡刷爆，房产月供也无法正常还，而当下还有123万的本金未还清。
因为长期断供，房子已经到了法院的执行阶段，即将上拍。
因为房子在弟弟名下，所以弟弟夫妻二人的工资、微信、银行卡都已经被银行冻结，已经被列入黑名单，限制高消费，还要给法院支付相关的诉讼费、律师费、罚息等费用。
弟弟无奈之下想卖房，却发现房子因为还没交契税，没有房本，还在限售期，压根卖不出去。
即使是到了法拍阶段，房子需要补缴近4个点的契税，再加上增值税和差额税等税费，压根拍不了太高的价格。
所以当下，让张三和弟弟心急如焚的点是：
1. 房子限售，无证，想卖卖不掉
2. 账户冻结影响生活，限制消费
3. 房子即将被拍卖，拍不上价除了承担相关费用成本，还要再补钱
在找到我们时，张三的诉求也非常直接：尽快恢复被冻结的账户，并且不要再产生额外的成本。
在经过多方协调沟通后，我们将房子的交易成本降到最低，提前找好一位全款客户李四，以150万将房子出售，过户当天全款支付。
最终，张三还清了银行贷款，解除了当下困境；弟弟夫妻二人的账户解除了冻结；李四买到了便宜的房子，重新贷了155万，还多贷了5万。
案例二：
我们曾经从某银行买下一处债券，当时房子还未被查封，借款和抵押合同都做过公证。
在拿到资料后，我们第一时间跟借款人王五打电话沟通，想通过和解的方式，帮他找到最合适的处理方式。
但是王五却故意玩起了失踪，电话不接，短信不回，一直处于失联状态。
在经过长达几个月的多次联系无果后，不得已只能走法诉拍卖。
到公证处换取执行文书后，直接立执行。
一直到腾房阶段，我们还在持续跟他联系，依然没有任何回音。
法院最终强制开锁腾房，把物品搬运到租赁的临时安置点。
最终，贷款200万的房子，因为赶上郑州的7·20暴雨和疫情，拍不上好价格，以160万成交。
房产竞拍成功2个月后，相关费用和房子的差价还要继续追缴。
当被执行人王五的卡上被扣走了7000元时，这是业主第一次主动跟我们联系，问为什么房子都被拍卖了，还要扣他的钱，还想让我们将被法院强制腾空的屋内物品送往他制定的地点。
在得知需要自己拉物品，还要缴纳仓储费时，最终也没有现身。
法院说，按照王五一系列不还钱还“玩失踪”的操作，一旦现身，一年可以拘留他三次。
其实这件事本可以以另一种方案解决，让王五有一个足够的周转时间和空间。
因为房子没有查封，借款和抵押合同都做过公证，房子本身条件也不错，小区也很保值。
可以通过对敲走买卖，或者换行倒贷，省去诉讼的环节，周期也更短，我们甚至可以合情给他免掉一部分债权。
但王五始终不愿意配合，所以这件事最终的结果是：
从购买债权到回款，一共耗时近5个月的周期；
腾房的物品被当做废品处理，抵扣仓储租赁费；
房子拍卖后债权没有完全收回，继续查封被执行人王五名下的银行卡、微信、支付宝并限高；
债务的利息和罚息会一直产生，只要王五账上有钱，就会被划扣，直到还清欠款；
影响孩子上学。
……
4
如何将断供损失降到最低？
都是成年人，自己欠下的债就要去承担相应的后果，断供本身就已经是一件不利的事情，再加上隐瞒回避拒执行，你觉得银行会吃这种哑巴亏吗？
催收是文明的，还有商量缓和的空间，到了法院强制腾房的阶段，是真的不留情面。
21年4月份，一个借款人被强制腾房时，把自己80多岁的老母亲搬出来压场，本以为法院会忌惮，没想到根本没有效果。
无奈之下，最终妥协，将欠款一次还清。
所以逃避解决不了任何问题。
房贷逾期、断供，房子被判定为银行不良资产后，一共有两种去向：
一种是买卖，一种是法拍。
我们要根据房子自身的情况，和借款人当下最迫切的需求来判断走哪条路能够有的放矢，把风险和成本控制到最低，把收益最大化。
包括房子本身的一些问题，如果积极应对，其实都是可控的。
很多人到了被执行阶段，搞得妻离子散，甚至家破人亡，甚至最后还要影响子女后代，其实本都是可以避免的。
当我们即将面临或已经面临房子断供后，不要心存绝望或者侥幸，主动去解决，才能跳出当下的困境，甚至可能达到比你预想更好的结果。
因此，不要轻易加杠杆买房，不要随意逾期，最终影响的都是你自己和家人。
如果你的房子即将面临断供，或者已经陷入困境，可以跟我们聊聊，或许可以给你一点有用的建议。
