1、提问：最近打算换房，请教下大师兄。先说下我的房产情况。目前有两套，一套在景田金色家园二期，2016年初买的，月供3万左右，自住；另一套在华强北的现代之窗，2020年初买的，月供6千，租金刚够还房贷，两年后才能交易。再说下经济情况，年收入到手100万左右，但这个收入最多维持两三年了，今年41，身体透支严重。
换房的原因有好几个。一是月供压力太大；二是考虑学位；三是现住的房子客厅和厨房采光通风都不太好，油烟散不去。四是上涨慢，金色家园如果不是划入红岭，很难涨起来。
卖掉现住房的话预计手头有900-1000万，计划买个1200万左右的三房，兼顾住家和学位。
请大师兄看下置换到哪儿比较合适，最近看了下深高北的房子，不知是否值得买；现阶段换掉金色家园的是否是好时机？谢谢。
回复：1.景田分为景田北和景田南，由红荔西路隔开。景田北区主要是以机场小区、香蜜新村、龙塘小区组成的旧改更新红利。
景田南区主要有两大投资利润参考点：第一是香蜜二村棚改，华泰小区旧改带来的新世界商业综合体商业导入；第二是旁边香梅路在建的香蜜湖金融街；
2.深高北的学位盘只有几个：莱蒙水榭5-6期，汇龙湾，金亨利。不要因为为了学位而换房。无论是楼盘品质，小区环境，生活配套，学位，都是要优于景田金色家园。但是有一个非常大的核心矛盾，从福田置换到龙华，向下置换的风险和时间成本非常大。本身这些楼盘的单价不低于10万，5年涨到15万，上行压力非常之大，关内的竞品产品太多的选择，南山也好，福田也好，地段优势，是龙华红山不能匹敌的。不能因为产品本身的面相，而忽略了地段价值，个人是不建议“凤尾置换鸡头”的这种优越感提升。有时候向下置换容易，向上置业往后走，只会越来越难。以前有不少华为员工，很多是有条件买到南山和福田，但是为了图离工作单位近，受限于坂田的小圈子里，虽然坂田去年也有不错的涨幅，但是置换到南山和福田，还是要花费相当大的血本。
3.同片区置换，景田个人较为看好机场小区、香蜜新村改造，一旦建设起来后，景观和视野优势，比水榭花都、香蜜湖一号还要好。但是这类产品为楼梯房，目前自住体验略为一般，以5年周期来看，绝对是一笔不错的买卖。这块区域是目前个人认为福田最有价值的区域，没有之一，绝不怕打脸。
4.跨片区选择：1200左右的三房，福田看看侨香村，翰盛花园，南山看看雍景湾，海月华庭。
2、问：大师兄你好，本人在龙华华业玫瑰有一套三居室自住，三个孩子，想置换，目前想到两个方案：1. 在同小区换个四房，这边购物地铁都方便，还有深圳市第二图书馆，新华医院加快建好，感觉挺适合居住的。2. 竹园小区买个待拆迁房等拆迁，在华业玫瑰租个四房自住，待老二读初中再搬到竹园。另因为深高南积分要93.5分，估计有积分不够被分流的风险。请问哪个方案比较稳妥？或者有更优方案推荐。
回答：三个小孩换房确实很麻烦。第一个方案就是满足你自己的自住需求，很方便，但从资产保值升值的角度肯定不是最好的方案了。第二个方案能满足老二老三的名校需求，但是会折腾，竹园小区很多人说有学区风险，但是从来没有划进来的小区又划出去的案例，一切尊重历史，所以学区风险倒是不用担心。最重要的还是购买价格和可承受的投资周期，毕竟不远处的宝能公馆价格也才15W，竹园小区不笋不入。至于投资周期，搏棚改的周期8-10年起步。投资首先把最坏的打算做好，如果在接受范围内，那就冲！
3、问：大师兄你好，我名下，1.深圳湾澳城四房，2300W-2500W，欠300+。2.凯德194平，1600W，欠款400。3 西城雅筑49平，550W，红本，家人名下诺德四房，1400W，经营贷900W，近期准备出手西城雅筑，以下问题请指教。
回答：资产很多，但缺乏一套顶级资产。西城雅筑对你来说没什么用，出掉没问题。诺德的房子已经过了快速增长期了，再加上前海新房大量供应，妈湾一下变更十宗住宅用地，真前海瞬间都没那么香了，何况诺德这种假前海的盘，未来必然被真前海的新房二手压着打。凯德这个盘是个大败笔，在南油板块搞这么多大户型产品，本身南油环境一般，只适合买上车产品的区域，买这么大面积典型的产品和片区错配，未来接盘人群少，并且小区本身就不大，也没什么花园，居住品质没那么好，早日卖掉吧。三套可以换一套3000万的产品，3000万只用考虑深圳湾，蛇口，华侨城，香蜜湖。或者把澳城一起出掉，上一套5000万的产品，一步到位！
4、问：你好，我手上有四百万左右现金，老家买房把首贷用掉了。目前年收入不到三百万，想买个三房。朋友建议我在宝中看宝中的丽晶国际三房，请老师帮忙给点建议谢谢？
答：还是楼龄、品质、赠送、定位、学位、地铁等指标的综合作用的结果。 丽晶国际位置算核心了，学校也已经升级成海天学校了，利好已经兑现完毕，上一波上涨，丽晶国际涨幅表现亮眼，但不可追高，楼龄老，品质一般，在宝中优秀的竞品太多。
