当前位置:首页 > 财经知识 > 正文

(美国房产税)美国的房产税怎么收?他们有两个“法宝”咱学不了

(美国房产税)美国的房产税怎么收?他们有两个“法宝”咱学不了  第1张

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。


一、

写了几篇房产税的文章,惹来一堆正义的谴责。其中帽子扣的最大的就是说我诋毁房产税,诋毁人家不是个好东西。拜托,我从来没说过这话好不好。我只是说房产税是个“难东西”,非常的难,但却肯定是个好东西。因为这是国家未来最稳定的税源之一,也是减弱贫富分化趋势的重要工具。


但还是这句话,这东西很难,不仅制定政策难,征收也难。因为这是财产税,是直接税,是不可转嫁的税种,其痛苦指数是远超其他间接税的。


举个例子,农业税是2006年取消的,为什么?首先是国家经济强大了,犯不上再征收这点小钱了。其次呢,是征收太难太难了,经常是成本大于收益,甚至为了几百块钱能付出血的代价。但这还是交了几千年的皇粮国税呢,征收都如此之难,何况房产税这个让历朝历代都不敢轻易触及的税种了。


再打个比方吧,物业费,这其实就相当于一部分房产税。取之于业主,用之于小区,都是签了合同有明确标准的。但可以看看各小区的收费情况,能痛痛快快收齐的不是很多。而且业主们动不动就怨声载道的,想涨钱更是比登天还难。这不过是每平米几毛几块钱,跟房价相比简直是九牛一毛。但架不住年年收啊,如果业主觉得不值,那就会拖欠甚至干脆不交了。物业公司大多数没什么好办法,有的甚至只能是等卖房的时候一次性补收了。


房产税的税率可要比物业费高多了,假定一套房600万,按美国的平均值是1-3%,那就是每年6到18万,谁会觉得很好收吗?甭说6万了,就是6000,能让业主们痛苦的交税吗?


二、

那肯定有人问了,既然美国的税率这么高,那他们的老百姓为什么愿意交?


谁愿意交啊,这是财产税好不好,是最痛苦的,就是直接从兜里掏钱,但凡有办法谁也不会交的。别以为美国人就那么大公无私,都是人,都有小心思的。挣钱可以,让别人主动掏钱是最难最难的。


但美国之所以能让业主们交税,有两个重要的法宝是中国所不具备的。一个就是美国国税局,IRS;另一个就是强大的律师系统。这两个组织能确保业主们乖乖的交税,否则分分钟就能让你破产。


当然还有另一个逆天的机构,物业公司。这在美国叫HoA,房委会或业委会的意思,权力极大,能直接拍卖房子的那种。但只是在公寓(住宅楼)和联排(Town house)中比较多,在主流的独栋(single family house)中不算主流,所以以后再单独写吧。


三、

一直有个传说,世界上风险最大的三件事:在俄罗斯当人质,劫匪被打死,人质也活不了;在中国贩毒,不仅判的狠,而且有高科技缉毒手段;第三个就是在美国偷税了,未必有被弄死的风险,但肯定能让逃税的生不如死,更惨。


美国也有一句谚语:在美国,只有死亡和纳税不可避免。


这句话是什么意思呢?就是只要你不死,就得交税。无论干任何事儿,只要是有了收入,就得交税。哪怕是你贩毒抢劫卖淫,也得交。是否犯罪归警察局司法部门管,而是否交税由税务局负责。


比如前些日子美国国税局就发布了一条公告,内容很友好,就是提醒美国人民不要忘了申报纳税,潜台词就是别自己找麻烦。但是,这条公告中有一段话很醒目:请不要忘记申报非法活动收入的纳税。


你没看错,这就是美国税务局的官方文件,提醒你,违法犯罪可以有,但不要忘记纳税。这句话也有潜台词,就是我们只管收税,只要你交了税我们就懒的搭理你,肯定不会向司法部门举报的。也就是说,我们只是抽头儿的,不管财产来源。


在美国,你可以贪污受贿,可以贩毒抢劫,可以卖淫走私。在这个自由的国度里,一切违法犯罪以是否被警察抓到为前提,以是否被法院判决有罪为准绳。只要你隐藏的够深,够有钱,那就算杀了人都不是什么大事儿。


毕竟美国的命案侦破率才60%(中国是99.8%),每年有6000多人都是死了白死的。而且就算是抓到了又能怎样,像辛普森那样,全世界都知道他杀了人,人家自己也承认。但辛普森有的是钱,请得起梦之队律师团,最终只能无罪释放。


但是,以上说的都是刑事犯罪,在美国被抓到的概率不是很大,也未必后果严重。但逃税就不一样了,不仅很难成功,而且只要被盯上就一定会被判有罪,其执行力和惩罚力度远远大于司法部门。


所以说,都说美国是三权分立,立法、司法和行政。其实至少是四权分立,还要加一个征税。当然也有说五权分立的,那就要加入军工复合体了。但这都有点儿勉强,毕竟美国还算法治国家,表面上税务局是依法行事的。


四、

美国国税局(IRS)有多牛,听听特朗普的话就知道了。美国媒体一直曝光说他欠税,把懂王气疯了,立刻站出来辩解:老子可是经过税务局的审核的,这帮孙子一直盯着我不放,但凡有我逃税的证据,他们早把我给弄进去了,老子还能猖狂到今天?既然税务局说我没毛病,那老子就肯定没逃税。


此话一出,美国媒体果然没再深究什么。因为老百姓都相信了懂王的话,确实只要能通过税务局的审核,那就能证明他没逃税了。但特朗普好歹也是美国总统啊,这段儿话里既透着对税务局的不满,也是无可奈何,因为实在管不了。


国税局牛叉到什么程度呢?


至少在美国国内,国税局是最有权威的政府部门,比什么联邦调查局和中情局牛叉多了。可以用印度电信诈骗案当做佐证,印度每年从美国诈骗100亿美元以上,大部分都冒充的是国税局。基本上就是一句话:“我是IRS,我们认为你偷税漏税了”。


很多美国人,只要是对自己纳税情况不太有把握的,听到后基本都会当场被吓尿,然后就按人均的要求各种转账呗。而且很多人被骗一次还不长记性,下次接到这种电话继续被吓尿,继续转账,直到被骗光。因为他们对国税局是真的怕啊,几代人从骨子的恐惧。


按照美国法律,任何人都不能自证其罪。也就是说,如果法院要审判你,必须有证据,而你不用去证明自己无罪,简单说就是疑罪从无。但税务局正相反,他们只要认为你偷税了,你就必须拿出证据来说明自己没有偷,还得看人家认不认,否则就是有罪。


因为税务局拥有自己的独立的法庭和监狱,和司法系统两码事儿。只要他们怀疑你偷税了,不需要向其他司法机构打招呼申请,就可以直接冻结你所有的财产。在美国,私有财产神圣而不可侵犯,风能进雨能进国外不能进。但是,税务局想进就进,谁也拦不住,也不敢拦。


甭扯淡什么美国民间有两亿只枪,民众能保护自己的家庭财产不受侵犯。那只是防范的普通盗贼,而国税局是拥有独立武装的,你拦得住吗?人家除了没有战略武器,也就是战斗机航母潜艇原子弹什么的,其他的常规武器一应俱全。装甲车坦克和直升机都是小意思,重机枪火箭弹都不在话下。这种力量,甭说是普通百姓了,就是黑帮也抵抗不了,所以普通人就算是犯罪都不敢偷税漏税。


五、

美国税务史上的经典战役,也就是阿尔卡彭事件,这让税务局从此名声大噪,所有黑帮分子都不敢轻易逃税了。


阿尔卡彭号称“芝加哥之王”,黑白两道没人敢不给他面子。因为这人心狠手辣,曾经在不到一年的时间里杀了300多人,其中100多人传说是他亲手杀的。而且人家还重视法律讲证据,谁也抓不着他的把柄,让警察部门干着急没办法。


1929年,阿尔卡彭一时兴起,想搞个仪式庆祝一下,于是便制造了“情人节大屠杀”,用机关枪进行行刑式的屠杀,排队枪杀,轰动了全美国。于是,胡佛总统坐不住了,下令FBI无论用什么手段,必须抓住艾尔卡彭并定罪。


这事儿把联邦调查局愁坏了,整整两年毫无进展,什么证据都拿不到,只能眼睁睁的看着黑帮们继续杀人。胡佛总统忍不了了,干脆让调查局这帮只会欺负老百姓的废物点心退下,换税务局上。


因为税务局有执法优先权,他办案子可以要求FBI配合,而FBI则不敢拒绝。也就是说,国税局具备调查一切的权力,甚至可以动用任何手段。比如举报在美国是不被提倡的,但IRS却鼓励举报,而且是有奖举报,可以保护举报人隐私的举报。那人家办案就方便多了,再加上独立执法,几乎是马到成功就把卡彭给抓了。


其实阿尔卡彭已经很重视纳税了。为了隐蔽犯罪所得,他开了N多家的洗衣房,“洗钱”这个词就是他发明的。但是百密一疏,老虎也有打盹儿的时候,反正就是被税务局认为他的收入与纳税不符,然后抓了也就抓了,先抓了再说。


之后就是打官司呗,阿尔卡彭也是请了律师天团来做辩护,想方设法的证明自己没偷税。但税务局的法院是不讲究什么证据链的,疑罪从有,只要你不能说清楚,那就算有罪。于是,这个黑帮教父被判入狱。搞笑不,警察局两年搞不定的事情,人家税务局说拿下就拿下。


后来阿尔卡彭死于梅毒,传说留下三句遗言:一、找女人要戴套;二、机关枪比手枪好用;三、一定要依法纳税!


那美国既然有着如此战斗力的税务局,请问还有什么税是他们征不上来的?除了没有外交权和发动战争,美国国税局几乎就是一个独立的国家,任何人的私有财产,在税务局面前没有神圣可言。你只有纳税的义务,别废话什么权力。


比如贩毒,国税局为了方便毒贩纳税,专门印刷了税票,要求毒贩匿名购买。这玩意儿还有有效期,只要三个月内贴在毒品包装上就行,任何买毒品的人都知道这是经过合法纳税的非法毒品了,不怕被人举报偷税。


还有盗窃,很多州都有起刑点,比如案值1000美元以下的将被免于其所或被轻判。但这只是司法部门的法院忙不过来,税务局可不能放掉这块肥肉。毕竟苍蝇蚊子凑多了也是肉啊。尤其这两年疫情闹的很多人收入减少,于是各种盗窃抢劫案贫乏。单次的案值不大,凑多了就是大钱了。


所以国税局才在年底的时候提醒美国的犯罪嫌疑人们,你们抢劫盗窃我管不着,但一定要依法纳税哦。除非是你是在当年内把偷来抢来的东西还回去了,否则就还是先纳税吧。要不然等我们查到,你小子就等着坐牢吧。这也算是人性化执法吧,美国特色。


那请问,再连贩毒卖淫抢劫走私都要纳税的国度里,征收个房产税还有什么难度吗?要知道开始也是挺难的,很多人都不交,于是税务局就开着装甲车去收税了。再不交税就该把老子的意大利炮拉出来了,真他娘的是个征税的天才。


六、

美国另一个逆天的系统就是律师组织了,这也是他们所谓法治社会的基石之一。


按照最新的统计,美国的GDP达到了20多万亿美元,全球第一。其中他们的军费就达到了7400亿美元,更是全球第一,甚至比后边十个国家加起来的总和都高。


但是,就是这么逆天的军费,也没有律师行业创造的GDP高,人家达到了1万亿美元。也就是说,在去年一年中,美国人创造的财富中,有5%用来交律师费了,还不算其他各项司法行政费用。这比国防预算都高,说明什么,说明外辱好办,家贼难防。


之前很多年我都想不通一件事,就是美国既然是个资本主义国家,那为什么会有这么多影响效率的法律法规。比如浩如烟海的各种反垄断官司,还有让人怨声载道的房租管制法规,再有就是各种各样的“平权法案”,这用常理是无法解释的啊。


后来才大致明白,任何一项法律法规的制定,虽然理论和名义上是促进效率实现公平,但这“效率”和“公平”是要看对谁有利的。也就是说,如果你觉得一项制度不合理,但只要能长期实行,就说明一定有背后的利益集团在其中得利,而且他们的力量大到了能左右立法和政策的程度。


最典型的就是冷战时期的美苏争霸,核弹都能把人类毁灭几十次了,但还在拼命的生产,为什么,不合理啊。其实很好理解,就因为两国各自的军工集团和各种利益关系形成了共合体,只有不断的增加军费,他们才能从中获利。至于什么扯淡的国家利益,与资本家们无关,人家也无感。


七、

所以能明白美国的律师团体为什么能这么庞大了吧。这是相辅相成的关系,律师团队越庞大,就越能左右政策,能让政策更加支持打官司,律师也就能赚到更多的钱。所以不是美国老百姓都讲究法律愿意打官司,而是没办法,你不打官司自有官司来找你,只要摊上了就是麻烦事儿。


那在这种情况下,在房产税这种事儿上,律师盼的就是业主们别交税、少缴税,如果再能想办法整点儿幺蛾子才好呢,这样律师就能参与官司,赚到更多的钱。而普通业主呢,一场官司下来是注定倾家荡产的,不仅有税务局的罚款,还有天价的律师费,更有旷日持久耽误挣钱的官司。


所以,不是美国百姓们都主动守法,都愿意交税,而是没办法。面对如此强大的两股势力,不交钱能咋地?


看看底特律,一美元一栋的小别墅有的是。为什么这么卖,哪怕拆了房子卖木头也不止一美元啊?那就是因为房产税,甭说这房子还在,哪怕就是成了废墟,人家税务局也照样按评估价征收。你敢不交试试,立刻就有税务局的上门,然后还有跟鹰隼似的律师盯着呢,分分钟让你破产信不信?


八、

回到开头儿,我从没说过房产税不是好东西,只是说这是个难东西。且不谈制定环节,只是在征收环节就有很大的困难。中国不是美国,没有这两种逆天的反人类势力,那征收起来就会相当的难。


最后多说一句,中央关于房产税的公告说的很清楚,只是农村房产不征收,而城市的全部房产类型都是要征税的,那就是所有的房子都要征税,考虑一下这难度吧。但这也解开了我的一个长久困惑,就是小产权的征税问题。完全可以分开嘛,从法律上讲小产权不合法,但并不代表其没有价值和价格,那只要是能评估,就也要依法纳税。


仅供参考。


关注“章哥说买房”公众号,有房产相关问题,点击“免费咨询”私信提问即可。



其他人还搜:
美国房产税每年交多少
美国房产税征收标准
美国房产税怎么收
美国房产税要交一辈子吗
美国房产税免征条件
美国房产税什么时候开始的
美国房产税每年都要交吗
美国房产税率
美国房产税抵扣个人所得税
美国房产税多少钱

0
取消
扫码支持 支付码