很多人问我，住房贷款第八年还款最划算吗？为什么？

什么是等额本息还款？

等额本息是指“每月还款金额不变，但其中本金与利息的比例不断变化”。在贷款初期每月的还款中，所要还的贷款本金较少；而在贷款后期，因贷款本金不断减少，每月的还款额中，贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。

那为什么说房贷在第八年的时候，提前还款最划算呢？

这大概是很多人经过对于房贷的计算，得出结论，房贷在第八年的还款中，本金和利息的金额基本上一致了，再往后，本金占比越来越高，利息占比越来越低。

举个例子

某人从银行贷了100万的住房贷款，申请20年还清，住房贷款的利率为5%，每年应还贷款为8.02万元，到期结清时，总支付利息为60.49万元。在第八年还款的8.02万，本金为4.05万元，利息为3.97万元。

这八年中累计偿还利息35.32万，累计偿还本金28.88万。

这时候提前还款最划算吗？

我并不这么认为，前面讲过了，一般房贷的前期，大部分是利息，所还的本金占比不高，在还贷后期，利息比重降低，本金比重升高。

所以此时提前还款，只是将未还的本金部分提前还掉了，节省利息的效果并不明显。从上面的计算中我们也能得出结论，前八年的还款，已经还掉了总利息的一多半，而本金偿还不足三分之一。

那么想节省利息支出最划算的方式是什么？

当然是自己全款买房，不用住房贷款，这样就不用承担贷款利息了，这很显然对于大部分人是做不到的，申请住房贷款，其实也是提前消费，而且是超大额的提前消费。

旨在利用贷款杠杆，提前改善自己的居住环境和生活品质，而且住房贷款的计息方式非常的公平，就是按照实际剩余的使用资金来计息。

所以提前还款到底什么时候还最划算，这取决于自己的收入水平、未来的利率水平和未来的房产升值能力。

比如，你的收入节节升高，有非常充足的资金，即便提前还款，也不会对自己的家庭生活造成较大的影响，那么你可以选择提前还款。

如果未来的利率持续降低，投资收益也持续走低，那么资金没有更好的投资去处，提前还款也是个不错的选择，反之利率持续升高，不建议提前还款。

如果使用的是公积金贷款，更不建议大家提前还款。

所以，对于提前还款，并不是单纯的计算利息支出，至于最佳的提前还款时间点，我认为，适合自身情况才是最佳的，提前还款需要对自己当前和未来的情况进行全面的考虑和度量。

本文由银行小喽喽原创，欢迎关注，带你一起长知识！