房地产所得税预缴(房地产增值税退税)

1.房地产企业如何预缴企业所得税

企业所得税采取季度（月）预缴，年度汇算清缴的方法缴纳。但，一直存在两种观点。一种观点认为房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。另一种观点认为应直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税。两种观点的存在，使广大房地产企业在预缴季度企业所得税时无所适从。那么，房地产企业究竟应该如何预缴企业所得税呢？ 首先，根据《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。房地产开发企业因其开发产品周期长，并且存在对未完工产品——房屋预先进行销售，收取预收款现象。因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。毛利额顾名思义应当是营业收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用和税金及附加，因此，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实际利润问题。如果季度内有完工产品收入和其他收入并且产生了实际利润额，而仅按照预计毛利额预缴企业所得税，明显少缴了企业所得税，因此，季度预缴企业所得税的应纳税所得额应包含季度利润额。 其次，《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表〉等报表的通知》（国税函[2008]44号）规定，“利润总额”填报会计制度核算的利润总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润额等。也就是说房地产开发企业预计利润额，只是月（季）预缴所得税的计税依据“利润总额”的其中的一部分，而不是其全部。 再其次，根据《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[2008]635号）规定，《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”，填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。从国税函[2008]635号文的规定看，以前年度亏损在季度预缴申报时，是完全可以冲减实际利润额的。 综合以上理由，笔者认为，房地产开发企业直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税的观点是错误的，房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度的待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。

2.房地产企业所得税预交？

请参考：国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号 ）。
 
第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
　　（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％　　
      （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。　　
      （三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。       
      （四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 
 
也就是说，按照预售收入和上述规定的计税毛利率计算出应纳税所得税额，再按照企业所得税税率25%计算出预缴企业所得税。
 
 如，某地级市房地产开发公司预售收入1500万元，按照上述规定（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%，应预缴企业所得税：1500万元×10%×25%=37.50万元

3.房地产企业所得税怎么算?

1.房地产开发企业实行按照预计毛利率预缴企业所得税，按照工程项目的属性不同，预缴的毛利率不同，一般普通商品房是按预收房款15%*25%计算交纳所得税的.：

2..经济适用房的计税毛利率不得低于3%；

开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%；

开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%；开发项目位于其他地区的，不得低于10%。

3..所得税预交具体分两块计算：

1）.已经销售的：（销售的收入-成本费用）*25%

2）预收房款未结转销售成本的：

.预售收入应预交所得税=（预售收入*预计毛利率-费用、税金）*25%，

请参考国税发(2009)31号文;

4.房地产！预收款！企业所得税如何计算！

企业所得税是以纳税人的全年所得额作为计税依据的计算征收的一种税，其所遵循的原则是：所得多的多征，所得少的少征，无所得的不征。《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第十五条条规定，缴纳企业所得税，按年计算，分月或者分季预缴。月份或者季度终了后十五日内预缴，年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补。如果纳税人前三季度一直亏损，第四季度盈利，但全年并没有实现盈利或者通过纳税调整后计税所得额等于或者小于零，则不需要缴纳企业所得税。
在不需要缴纳企业所得税的情况下，纳税人应依然要根据财务指标及税收方面的相关要求，据实填写《企业所得税纳税申报表》及相关附表，并加盖印章以示负责，从而完成法律意义上的纳税申报。

5.房地产企业所得税预缴方法

一、从法律条文上讲，企业所得税的征收方式分为三种：1、查账征收；2、核定征收中的定率征收（按本期收入*核定征收率实时计征）；3、核定征收中的定额征收（税务局给你一个具体数额）。 二、既然你是预缴，那么可以确定你适用查账征收办法，这种征收办法是按月或按季进行预缴，预缴数要根据你的当期收入来确定，这是一个估计数；到次年5月底前，税务部门会要求企业做一个企业所得税汇算清缴，这个时候再将一年应交的企业所得税结算清楚，根据预缴情况多退少补。 三、最可行的办法：联系管理的你企业的管理员，根据你的具体情况进行一个咨询，毕竟很多东西要视具体情况而定，或者直接咨询当地税务部门办税服务中心，自然有人解答你的疑问。

6.预缴企业所得税的计算：营改增之后，房地产公司如何预缴企业所得税？

房地产营改增后，预售产品时预收房款，在企业所得税季度预交时，以不含增值税的销售额为预征企业所得税的计税依据。
比如地级市某房地产开发公司三季度预收售房款1000万元，那么该纳税人三季度应预缴企业所得税：
1000万元÷（1+11%）×10%×25%=22.52万元  （其中的毛利率依据国税发[2009]31号规定）。
如果属于《建筑施工许可证》合同约定开工日期在2016年4月1日前的老房地产项目，可选择简易计税办法，则企业所得税预缴：
1000万元÷（1+5%）×10%×25%=23.81万元。

7.房地产企业如何预交所得税款？

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各地方的政策有可能不一样，我说的是天津2011年的规定。
2011年天津规定房地产企业预缴率为25%，该比率是一年一变的，
计算方法为预收房款*25%-预缴的营业税及附加-土地增值税=预计利润，然后与当期损益表的实际利润相加，如果是负数，就不用交了，是正数就交这个金额的25%。
例如：预计利润是200万，报表利润是-180万，那么所得税预缴金额200-180=20*25%=5万元。

8.房地产开发前期企业所得税预缴的征收方式

房地产开发前期企业所得税预缴的征收方式是：查账征收。
从法律条文上讲，企业所得税的征收方式分为三种：
1、查账征收；
2、核定征收中的定率征收（按本期收入*核定征收率实时计征）；
3、核定征收中的定额征收（税务局给一个具体数额）。

9.关于房地产企业所得税的预缴？

原规定下，预售当期应预缴企业所得税＝预售开发产品收入×预计营业利润率×所得税税率；新规定下，应预缴企业所得税＝（预售开发产品收入×预计计税毛利率－扣除标准调整后的期间费用－营业税金及城建税、教育费附加、土地增值税）×所得税税率。

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