坐标上海，从业8年
首先，过桥还房贷后再抵押在目前的政策情况下是可行的
罗列以下关注点：
1，垫资费用：3000万以内的小额垫资成本目前为万6至千1一天，一般从垫资撤押到抵押放款周期为2-3周，因为各行效率不同，慢的可能需要
一个月（按照100万计算，过桥费用2-3周为8400-18000元左右）
2，准备材料：1夫妻双方身份证，户口本，结婚证，房产证
2夫妻双方征信（一般要求一个月内征信）
3备用房产证（如有）
4营业执照或者夫妻双方公积金详情页资料
5对公流水以及夫妻双方近一年流水
6下家银行批复（如有）
3 审核周期以及放款时间：一般过桥会有机构以及私人资方都有做
机构的审核周期为1-2天，放款周期为2-5天（业务比较集中的月份会遇到排队的情况，需要注意）
民间资金审核周期较短，主要看面谈，放款周期为1-2天（普遍资金成本较贵，但是更为灵活效率)
4 选择抵押银行注意点：
照产品分类 一般分为个人消费抵押贷以及企业经营类抵押贷 ，大部分银行主要业务集中在企业经营类抵押上，少部分可以做个人消费抵押。
在做企业经营类抵押贷时一般需要满足哪些条件呢？（零售抵押 适用于抵押金额在100-3000万客户）
1个人准入要求：
一般主贷人年龄要求在18-70周岁之间 抵押人年龄加授信期限小于70岁 有些银行可以做到80岁
身份为公司股东（至少持股百分之20） 公司法定代表人（可不持股） 实际控制人（部分银行可做，需要股东会决议，暗股协议）
2企业准入标准：
一般要求当地注册企业，注册时间满一年，近一年内不得有重大变更（股东之间互相变更份额一般不受影响，目前上海区域一些银行也可以接受新过户营业执照，需要
企业成立时间满一年以上）
3收入认定：
近一年个人加公司流水合计1倍覆盖贷款本息/年限。（流水合计大于贷款本息乘以贷款期限总和）
4抵押物要求：
个人或者公司名下住宅，别墅，办公楼，厂房。一般要求房屋价值至少大于等于150万。普遍要求总价大于300万，房龄30年以内。
对于挂铜牌，优秀历史保护建筑一般没有房龄要求（个案个议，实际操作中也有超龄房子成功放款的案例）
5抵押率：
一般银行会根据银行评估价的7成作为授信额度，别墅办公楼6成，厂房5成 （也有部分银行可以做到评估价9成给授信）
6征信要求：
一般要求个人逾期两年内不超10，不得有连续三次逾期记录。（查询一般看的比较轻，逾期次数如果超了可以找一下1000以内的逾期次数做沟通）
7放款：
一般会要求到行里新开一般户，贷款会放到企业一般户里。
个人账户一般会放款到三方法人账户，也有放到申请人个人账户里的（根据需求选择）
8授信额度以及还款方式：
普遍额度在3000万以内，还款方式较为灵活。一般有先息后本（一年期，三年期，五年期合同较为常见。期限越短利率越低，目前实际操作中一年期可以做到年化3.7。3到5年期
一般在4.25到5.5之间，优势是资金使用周期长，合同期内无需归本）
等额本息（最长可做20年，利率普遍在4.85到5.5之间，类似F贷)
灵活还款（部分先息，部分等额，根据客户资金使用周期灵活调控）
目前零售抵押一般办理周期在2-3周（收材料下户一般3天，提交审批上会出批复一般一周时间，公证处办公正交易中心敲抵押需1-2天时间，交易中心拿到收件收据后出他项权利证一般一周
各个区域时间不同，比较着急的可以做一下加急。他证出来后银行放款一般1-3天）
准备材料(夫妻双方身份证，户口簿，婚姻证明，房产证，主贷人以及权利人夫妻双方征信（业内一般叫四证加征信）营业执照，公司章程，
财务报表（去年年报加当期月报），企业近一年对公流水，上下游购销合同各5份，公章，基本户信息等材料。
5需要注意的点：1比较适用于自己有企业在经营的申请人，在后期续贷上会便捷很多
2银行政策根据国家政策以及市场调控，短期融资有抽贷风险
3根据市场调控，房价以及可贷成数的波动需要注意，例如21年三价合一
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