我们在房屋买卖中经常会遇到已经抵押的房屋能不能买卖的问题？
首先，我们得搞清楚什么是“抵押”？“抵押”是原《担保法》规定的一种担保方式：保证、抵押、质押、定金、留置。
其次，抵押是债务人用自己的抵押物，或者第三人用自己的抵押物对债务的偿还义务进行担保，抵押必须办理的抵押登记，否则不发生法律效力。
第三，原《担保法》规定：抵押房屋在抵押期间未征得抵押权人的同意是不能买卖的。具体条文“第四十九条 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”
但现在的《民法典》却改变了上述规定，406条规定“第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
为什么《民法典》修改了原《担保法》中抵押房屋未征得抵押权人同意不能买卖的规定呢？
1、并没有损害抵押权人的利益
比如张三在银行按揭购买了一套房，将该房屋抵押给银行，贷款90万；如果在一年后张三目前看病需要钱，张三就将抵押房屋卖给李四。
这种买卖抵押房屋的情况，并没有损害抵押权人的利益，债务人仍然是张三，只是原来的抵押人是张三，现在的抵押人是李四了，房屋还是那个房屋，并没有损害抵押权人的利益。
2、更有利于保护抵押人的利益
《民法典》的规定，显然更能保护抵押人的利益，也能让抵押房屋流动起来，抵押人急需用钱的话，就可以将房屋卖出去，可见《民法典》的规定更接地气。
3、但法院查封的房屋不能买卖
有时候抵押人因为被诉，法院已经对抵押人的房屋采取了查封措施，如果抵押人故意不告诉买受人的话，欺骗买受人购买查封的房屋，这样的买卖是无效的。
大家记住，《民法典》修改了原《担保法》中禁止抵押房屋买卖的规定，但需要注意的是，如果双方签订的抵押协议中约定了抵押期间不能买卖的，那就不能买卖。
