去年的时候，成都相继发布了三批二手房参考价，其中涉及745个小区被指导。

如今，距离第一批二手房参考价出台已有1年。虽然，我们在二手房交易平台依然看不到被指导小区的房屋真实售价。

但这只是多问一嘴，或者多去线下看一趟房的问题。

二手房指导价最大的威力是影响贷款额度。

比如一套房屋的成交价是500万，但指导价只有400万。如果在去年，那它按揭贷款就只能按照400万的总价来评估贷款额度。

但在今年，二手房指导价已经开始名存实亡。据小二多方打听，现在很多银行的按揭商业贷款，已经不参照二手房指导价放款，而是遵循市场成交价进行放款。

二手房的价格松绑或许即将到来！

按揭贷款如是，抵押贷款更就不用说了。抵押贷款的可贷额度，自始至终都和指导价关系不大。

在房屋抵押贷款中，抵押物价值的确定往往由专门的评估机构进行评估并出具评估报告。

银行根据评估报告，给予该抵押物在可控风险范围内的贷款额度支持。如果都按照指导价来给评估价，那也就没评估公司什么事了。

去年二手房指导价刚出来那会儿，确实一定程度上会影响评估价格，但并非唯一因素。评估机构通常还会从以下几个方面来综合衡量抵押物的价值。

1、房屋的使用时间

使用时间长的房屋，价格自然就低一些，使用时间短的房屋，价格相对就高一些。

2、房屋的地理位置

房屋所处的地理位置不同，价格就会有所不同。交通方便，热门地段的价格自然高。

3、楼体结构、楼层、朝向

好的楼体结构、楼层和朝向是为房产加分的重要因素，通常一个楼层好、朝向好的房子要比在这些方面不太理想的房子高出3%至8%。

4、小区的配套及周边环境

交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。

5、房屋的市场行情

一般情况下，该区域房价持续上涨，评估机构就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的。