5年期以上首套公积金贷款利率降至3.1%，首套房商贷利率可以无限制下调，接二连三的房贷利好政策，让买房人有点懵，有种幸福突然降临却不明所以的感觉。
很多粉丝问，到底现在北京的房贷利率是什么政策，我们的房贷支出减少了吗？房贷利率下降，是不是该出手了？
帮主就此问题，对目前的房贷政策进行了梳理，帮助各位粉丝厘清一些概念，做到心中有数。
01
近期房贷政策
我国的房贷政策，在这两年进入了调整期。
先说公积金，在时隔7年后，央行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
第二套个人住房公积金贷款利率保持不变，即五年以下（含5年）、5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
再说商业贷款，首先我们要记住2020年4月这个节点：
4月15日，央行将1年期MLF操作利率降低20个基点至2.95%；
同年4月20日，央行发布1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，较之前分别下降20个和10个基点。
这次降息后，5年期以上LPR利率保持了21个月不变，政策进入停滞期。
2021年三季度，全国楼市遭遇寒潮，金融政策调整期也随之而来：
1、2021年7月15日和12月15日，央行两次宣布降准，各降0.5%；
2、2021年12月20日、2022年1月20日、2022年5月20日、2022年8月22日，央行4次下调LPR利率，1年期LPR降至3.65%，5年期LPR利率降至4.3%；
3、2022年1月17日和8月15日，央行两次下调MLF利率，各降10个基点；
4、2022年5月15日，央行和银保监会发布，首套住房个人商贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；
5、2022年9月29日深夜，央行发布消息，部分符合条件城市可无限制降低首套房贷款利率。
从2021年7月至2022年9月，15个月内，共发布了10次关于下调利率的政策，房贷利率进入下行通道，央行放入市场的钱也不断增加。
02
政策如何执行
每一次降息，都会有人问房贷从什么时候调整，每月会少还多少钱。
首先说公积金贷款，此次是7年来首次下调利率，如果你准备申请公积金贷款购买首套房，从今年10月1日以后发放的贷款，按调整后的新利率执行，即3.1%；如果之前有首套房的公积金贷款，则从自2023年1月1日起，按调整后的新利率执行。
根据北京市的规定，申请公积金贷款买首套住房，最高可贷120万，根据户籍所在区域外迁购房，还可上浮10万—20万；购买二套住房最高可贷60万。
如以一笔100万元、年限30年的公积金贷款来计算，首套房新利率下，采取等额本息还款方式，贷款利息总额将减少约3万元，每月可少还款82元。
对于在北京购买商品房的个人来说，公积金贷款基本难以解决问题，大多还是要依赖商贷。
关于商业贷款，首先要明确一点，你的贷款利率是否会因降息而降低，取决于你贷款时是否选择了LPR浮动利率。如果是这样选的，那么你的贷款利率会随LPR调整而调整，每次降息的福利你都能享受到，反之如果加息，你的贷款利率也会相应上涨。
还有一点需要清楚，银行对存量贷款的LPR利率每年只做一次调整，时间在每年1月。因此，不管今年有几次LPR利率下调，你的存量贷款利率，要在明年1月才会按最新的利率标准调整，并不是每次降息，你的利率就会同步进行下调。
如果你在贷款时选择了固定利率，那么无论LPR利率如何调整，都与你无关。但是，在固定利率与LPR浮动利率之间，你拥有一次改变的机会，这需要你对利率的发展趋势进行判断。
如果已经有贷款，可根据当时贷款享受折扣后的利率，与当下的LPR利率进行比较，结合政策趋势分析，再做决定是否调整。
03
北京的政策标准
以上所述均为全国性政策，因中央要求全国各地政府针对楼市采取“因城施策”的方针，因此，我们需要重点了解北京市目前的房贷政策，这是切实关系到北京每个买房人的问题所在。
每一次降准降息，都意味着房贷利率下降，买房人的房贷成本将被减轻。当最新的一次房贷利率下调消息出台后，已经有城市将首套房贷利率降至4%以下，让很多人欢呼终于迎来了房贷的历史低点。
实际上呢，9.29政策可无限制降低首套房贷款利率的前提是“部分符合条件城市”，即2022年6—8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，且只是针对新购住房的阶段性政策，符合这样条件的城市并不包括像北上广深等一线城市。
因此，低于4%的房贷利率跟北京买房人无关。
北京现在执行的房贷利率政策是怎样的呢？
首套公积金贷款利率不用说了，执行全国政策标准。
对于大多数需要选择的商业贷款，目前北京地区的利率执行标准是：首套房，LPR+55基点；二套房，LPR+105基点。
很多人看利率变化只关注LPR的升降，殊不知这个基点也是房贷利率的重要组成部分。
按最新的报价，5年期LPR利率已降至4.3%，但你在北京买房，首套房利率为4.85%，二套房利率为5.35%，这就是加上对应基点后的利率。
北京市执行的房贷利率虽然跟随央行LPR利率进行了下调，但是加点保持不变，因此最低房贷利率仍是4.85%。
其实，其它城市的房贷利率也是LPR+基点，只不过基点数的设定因地制宜罢了。如上海首套房贷利率为LPR+35基点，比北京低20个基点，为4.65%，二套房利率与北京持平。
深圳首套房利率为LPR+30基点，为4.6%；二套房利率为LPR+60基点，为4.9%。
相对而言，北京房贷利率执行标准比上海、深圳都高，这一年多的降息政策，北京买房人只能享受到普惠的优惠福利，但来自于北京市的调整仍未出台，即便是5月15日发布的首套房商贷利率下限可在相应期限贷款市场报价利率基础上减20个基点政策，北京市也并未予以采纳。
众所周知，房贷是杠杆，在“房住不炒”方针指导下，北京市在限购、贷款、首付比例等方面均采取了严格的政策，对遏制加杠杆炒房现象起到了立竿见影的效果，房价已回归平稳发展的轨道。
近两年，虽然受YQ等因素影响，楼市呈现阶段性下行态势，但是北京楼市整体仍然保持平稳，根据三季度的市场成交统计数据，新房和二手房市场均已企稳回升。因此，北京市也有足够的底气，并未像其它城市一样出台过多的救市措施。
除二批次土拍中三个全龄友好住宅试点项目外，北京市关于限购、首付比例等政策并未做出放松调整。
值得关注的是，密集的降息政策，并未对楼市产生很大的刺激，普遍的认知是市场需求端购买力和信心下降。
北京今年市场表现的分化现象同样值得重视，豪宅购买力强劲，但如何更有效地支持刚需、刚改人群进入市场，加强对市场的信心，是政府需要从细化层面解决的问题，北京市场仍然需要更具针对性的政策措施。
对于买房人来说，当下虽然是买房的好时机，但是鉴于市场出现分化，从投资保值、资金安全等方面综合考虑，在房贷利率下行的周期，仍然要保持理性、量力而行，做出合理的选择。
