农民的房子能不能跟城里房子一样抵押贷款

早在2019年，当时的国土资源部门就公布数据称全国闲置农房数量已经超过7500万套。而多年以来围绕盘活农村的闲置农房，从国家到地方都出台了很多政策和规章。2015年开始就在全国多地开展了闲置农房盘活的试点工作。也出现了美丽新乡村这样的全国性农村房屋出租信息平台。

农村房子盘活的方式除了在美丽新乡村这样的农房出租信息网站出租之外，还有房主跟一些民宿主进行合作，以房入股经营，委托经营等方式；还有有偿退出的方式。有的地区也试点了宅基地抵押贷款等金融手段进行盘活，希望能实现宅基地的金融属性。

相比之下，以宅基地为抵押物进行抵押贷款的方式很受农民或是宅基地使用权人的欢迎。但是这一手段推广不是太快，中间还有几个问题没有解决。那么宅基地抵押贷款全面推广有哪些问题呢？

一是如何明确贷款主体和抵押物用益物权的问题？

因为宅基地所有权是村集体经济组织的，房子产权才是农民的。那么如果贷款主体为农民的话，宅基地贷款抵押是以什么进行抵押？

很多试点区域是以宅基地和房屋的使用权进行抵押。这里就不得不提到正在进行的宅基地三权分置的试点落地，宅基地的所有权虽然归村集体经济组织，但是按宅基地三权分置的试点政策农民有资格权和使用权。农民房主这个宅基地的使用权和农民的房子使用权可以用来作抵押。

在试点区域除了农民房主可以凭宅基地和农房使用权抵押之外，租了农民房子的租户也可以凭租期内的使用权进行抵押贷款。

二是宅基地作为抵押物如何评估价值？

我们在明确贷款主体和抵押的物权问题后，就要解决的是抵押物评估的问题。如果一位北京的村民想要拿自己的房子去抵押贷款，那么银行该给他贷多少钱呢？那就要看这个宅基地和房子使用权的价值了。现在还没有专业机构可以对农村的宅基地房子的使用权进行价值评估。因为宅基地的农民房子不能卖给本村以外的成为，所以要实现其资产价格只能通过租赁实现，而现在只有美丽新乡村网这样的全国性农房出租信息网站有全国农村房屋出租的租金价格数据。

假设以美丽新乡村网的农村房屋出租信息平台的数据可以评估出来当地农村房子的价格，那么农民可以将自己宅基地和房屋使用权20年租期来作抵押，美丽新乡村评估其20年租金价格80万。那么银行少可以根据20年租期的评估价格80万决定给这位农民贷多少款。

三是如何解决贷款的逾期的问题？

在抵押物评估时提到，假设以美丽新乡村这样的全国性农房出租信息网站能解决评估，那么就能解决评估问题，银行就可以按评估结果为农民贷款了。那么如果农民贷款逾期不还怎么办呢？银行不可能把农民的房子租期拿过来还债，因为他没办法把农民的房子变成钱。需要把农民的宅基地和房子的使用权变成资金还银行。所以最好在评估的时候就让美丽新乡村网站把评估和逾期处置都放在一起考虑，如果逾期了，农民的宅基地房子就可以在美丽新乡村网上出租，将20年租期出租，收回的租金优先还银行的本息，多出来的部分再给其他成本和返还给贷款主体。

再假设，一个被美丽新乡村网评估为80万/20年租期的宅基地房子，银行按6折贷给贷款主体48万元。如果逾期不还款，银行可以将房子委托给美丽新乡村网站出租，只需要按6折出租，银行就能收回本息，多出的部份就可以支付贷款过程中发生的其他成本。