5月25日,我写了一篇关于如何正确计算住房按揭贷款利息的文章,很受读者欢迎。许多读者对住房按揭贷款利率的计算方式还不太懂,纷纷发来私信询问更为具体的问题。
为了让大家能彻底明白房贷利息的计算方法,这篇文章就针对房贷利率下调,对贷款购房者利息节省程度等问题再做进一步的讲解。
首先,要弄明白银行计算房贷利息依据的是贷款余额和利率。
贷款利息=贷款余额×利率
例如,你原先贷款100万元,经过2年的还款之后,贷款余额已经变成了90万元。那么,银行现在对你计算利息时就是按90万元的贷款余额来计算的,而不是最初的100万元。也就是说,你目前占用了多少银行信贷资金,就计算这部分所占用资金的利息,跟之前的贷款金额和已还清的金额没有关系。
明白了这一点之后,我们再来解决一个问题。有2个贷款购房者,年初都申请了30年期的100万元的住房按揭贷款,但因在两个不同的城市购房,两人的利息不一样。A的房贷利率是5.8%,B的房贷利率是5.5%。
5月份,两个购房者都接到了银行降低利息的通知。其中,A的房贷利率从5.8%降到4.8%,降低1个百分点(即1%);B的房贷利率从5.5%降到4.5%,也是降低1个百分点(即1%),那么AB两人节省的利息一样多吗?
许多人都会认为,降低的利率都是1%,所以2个人节省的贷款利息是一样的。但如果你是这样认为的,那就错了。因为虽然贷款最初的本金和利率降幅都一样,但在还款过程中,所占用的银行信贷资金是不一样的。
为了让大家明白这一点,我列出如上表格。从表中可以看出,在降息百分点相同时,会如下几点规律:
1. 在等额本息还款方式下,不同的利率水平会有不同程度的节息效果。
2. 在等额本息还款方式下,原本的利息越高,节息的效果越好。例如上述贷款事例中,原本的利率是5.8%,其节息金额就大于5.5%。
3. 在等额本金还款方式下,只要降息百分点相同(例如都是1个百分点,即1%),不同的利率水平的节息效果是相同的。
因此,我们在计算银行贷款利息时,只要抓住“占用银行信贷资金金额”这一关键点,就会明白银行贷款那些事了。
【关注我,便于获取更多金融知识与理财技巧】