最近，关于房贷，特别是“房贷要不要提前还”的讨论还挺多的。

也是，过去几年房贷利率都在5%以上，

虽说不是特别高，

但你想在市场上找到“年化收益5%以上，还稳赚不赔”的理财方式，还真不容易。

思来想去，就想着要不要把房贷提前还了。

特别是一些还了很久房贷的人，刚开始还的时候，80%左右都是在还利息，心疼的要死，现在80%都是在还本金了，也就更迷茫了，

我还要不要提前还呢？如果还的话，似乎都是在还本金，有些吃亏。

要不要提前还房贷呢？

懒猫说两点：

第一，房贷利率本质上是复利。你买一只基金，拿了很多年，年化收益是6%，这个收益是复利。

你办了一笔房贷，贷款利率是5.5%，这个5.5%同样是复利。

第二，房贷要不要提前还，和你还了多久房贷无关。只和你的投资收益能不能超过房贷利率有关。

投资收益超不过房贷利率，即使房贷只剩2年了，提前还也是划算的。

观点可能有点极端，但事实可能还真的就是这样，我们详细说说~

01

房贷为什么是按复利算的？

先介绍一个复利计算公式——IRR。

原理比较复杂，就不说了，小伙伴们记住一点就行，这是一个用来计算复利收益的公式。

怎么计算呢？

举个例子，

有一只债券基金，收益比较稳定，每年都能赚5%。

你买了100元，也就是期初你的银行账户中流出了100元（拿去买债券基金了）。

第1、2、3、4年，你每年都赚了5%，但因为你没赎回，所以都是账面收益，没流进到你的银行账户，当年的实际收益（流入到银行账户的收益）是0。

第5年，你终于赎回了，本金 + 5年的收益，一共赎回了127.63元。

把这几个数据“-100、0、0、0、0、127.63”列成一列，然后用Excel自带的IRR公式就可以计算出这5年投资的复利收益了，就是5%。

接下来，我们就用IRR来算算银行存款、贷款收益，还有投资收益。

三个情景，

情景一：你有100元，去银行把它存成了5年定期存款，年利率3%，5年后你能从银行连本带息拿回来115元。

IRR是多少呢？

2.83%。

这个不难理解，银行存款都是单利，这一年产生的利息在下一年不计收益，所以每年的利息都是5元。

对于5年定期存款来说，3%的单利对应着2.83%的复利。

情景二：你去银行贷了100元，贷款时间5年，贷款年利率3%。（为了方便对比，就假设贷款利率和存款利率相同）

前4年，每年还银行3块钱利息。第五年，连本带息一共还了103元。

这5年一共还了多少利息呢？

也是15元。

不过，你用IRR计算，

IRR是3%。

情景三：你又买了一只收益很稳定的债券基金，不过每年收益变成了3%。5年后，你赎回，一共赎回了115.93元。

IRR是多少呢？

也是3%。

比较这3个情景，

情景三明显是复利，基金投资收益嘛，就是复利。

比较怪的是银行贷款？

IRR也是3%，难不成银行贷款也是复利？

没错，多年期的银行贷款就是按复利算的。

比较情景一（年息3%的存款）、情景二（年息3%的贷款）就能看出来。

虽然都产生了15元的利息，

但存款，银行是5年后才把利息给你，这期间，利息还可以产生利息，也就是复利收益，这部分就归银行所有了。

贷款就很明确了，你每年都要还银行3块钱利息，银行可以拿着这3块钱再去赚利息，赚到的钱嘛，肯定属于银行。

按照3%的复利计算，

第1年，你还的3块钱利息，可以产生0.38元的收益；

第2年，你还的3块钱利息，可以产生0.28元的收益；

第3年，你还的3块钱利息，可以产生0.18元的收益；

第4年，你还的3块钱利息，可以产生0.09元的收益；

0.38 + 0.28 + 0.18 + 0.09 =0.93（元）

刚好是“单利”的贷款和复利的的基金收益的差额。

可能有些小伙伴接受不了（多年期）银行贷款利率是复利的结果，懒猫再举个通俗一点的例子。

你去银行贷了100块钱，贷款利率是3%，1年后你还3块钱利息，再加100块钱本金。

这是单利，没错吧！

不过意外发生了，1年后你违约了，银行对你征收复利，100块钱本金继续按3%的利率收利息，第一年那3块钱的利息也得按3%的利率收利息。

利滚利，第2年就变成了复利，没错吧！

如果你第2年没违约，银行第2年能收到多少钱呢？

100（本金） + 100 * 3%（本金第一年的利息）+ 100 * 3%（本金第二年的利息）+ 3 * 3%（第一年利息的利息） = 106.09（元）

换另一种情景，

1年后，你没有违约，还了100块钱本金，加3块钱利息。

然后，银行把你还的这103元放贷给了另一个人，还是3%的年利率。

那第2年结束时，银行又能收到多少钱呢？

103（本金） + 103 * 3%（本金的利息） = 106.09（元）

对比下这两个计算：

100（本金） + 100 * 3%（本金第一年的利息）+ 100 * 3%（本金第二年的利息） + 3 * 3%（第一年利息的利息） = 103（本金） + 103 * 3%（本金的利息）

银行到手的钱是一样的，区别在于是第二年是你以“复利”的形式让银行赚，还是银行再贷给别人以“单利”的形式赚。

当然，还是要澄清一点：

银行贷款利率是以年利率的形式呈现的，

在“一年”的维度上，银行贷款利率是单利。贷款利率是3%，你从银行贷100块钱，只需要还3块钱利息，这点和存款是一样的。

但是在2年，甚至更长的时间维度上，只要是“每年/季度还利息，到期还本金”，那银行贷款本质上也是复利。

不过，这个复利和我们深恶痛绝的那种“复利”还不一样。

一是，银行贷款利率相对较低。

二是，有些“复利”是按天滚动的，银行是按年。

话说回来，

房贷，你总不会只贷一年吧，只要你贷了2年，甚至更久，那房贷就是按照复利来计算的。

02

明白了这点就可以来说房贷了。

房贷分两种：

一种是等额本金，每期还的本金是一样的，利息就是剩余房贷本金乘以利率。

一种是等额本息，每期的还的房贷总金额是固定额。

知道贷款总金额、贷款利息、贷款期限，就可以通过这个公式计算出等额本息每期的还款金额。

这两种方式有区别吗？

有，

等额本金还的总利息少，等额本息还的总利息多。

以100万元房贷，贷款30年，年利率4.45%计算，

采用等额本金的方式，只需还68.975万元的利息。

采用等额本息的方式，要还83.0927万元的利息，足足多还了14万多的利息。

（PS：为了简便，就按照贷款30年，一年还一次房贷计算了）

但你说，区别有这么大吗？

也没有。

资金是有时间成本的。

等额本金虽然还的总利息少，但刚开始的还款压力很大。

第一个月月供，等额本金比等额本息多多还16000多元。

银行可以拿着16000多元再去放贷，再赚利息。

所以，虽然还款方式有区别，但用IRR计算，等额本金和等额本息是没区别的。

都是4.45%。

不管你选哪个，对银行来说，都是一样的，都是银行对你放了一笔年化4.45%，长达30年的贷款。

或者换个方式说，

银行向你买了一个“反向理财产品”，期限是30年，年化收益是4.45%。你每年给银行贷款本金4.45%的收益。

03

然后就可以来说提前还款了。

懒猫演算了下，

这是等额本息的，

不管你是第5年还款、第10年还款，还是第25年、甚至最后1年还款，IRR都是4.45%。

这是等额本金的，

结果一样，

不管你选择啥时候结束房贷，银行的内部收益都是一样的，也就是你承担的资金成本是一样的。

所以，还是这个简单的结论：

你现在的房贷利率是多少，就相当于银行向你买了一笔年化收益多少的“反向理财产品”。

只要你的投资收益覆盖不了这个“反向理财产品”的收益，也就是没有房贷利率高，那任何时候，即使是你还房贷的最后一年，即使你还的房贷中大部分都是在还本金，你提前还房贷也是划算的。

当然，你还掉以后，再想拿到这么低成本的资金就有点难了。

所以，房贷要不要提前还不仅要比较房贷利率和投资收益，还要考虑下自己未来的现金流，量力而行！

*免责声明：文章内容仅供参考，不构成投资建议。