我是兵哥，一位在上海从事15年房产中介的打工人。
欢迎大家关注我。谢谢
楼市受政策干预的比较多，尤其是金融政策的。一定程度上来说，房价涨跌和银行有直接的关系！ 资金流入的钱多了，价格就上来了；而银根收紧，钱就会流出楼市，价格就会下来。
最近一年多，楼市上涨，一个是全国大部分区域的楼市横盘2年后，楼市补涨的必然结果；二个是新冠这个黑天鹅事件，导致银行大放水，资金充足后的哄抬结果。
大家在买房的时候，全款的客户占比不多，大部分都是通过银行贷款买房。所以说银行的资金主要通过房贷进入楼市。
这轮上涨，很多人却将矛头指向了“经营贷”。因为在疫情缓和后，国家为恢复经济，在资金上给予大家更多的支持。“经营贷”的低利息，贷出来后，用作企业经营的话，回报有不确定性，但放在楼市，回报会更高。
大家都说“经营贷”是拉动深圳楼市的第一动力。
房价大涨的势头，从深圳开始蔓延到了上海等一线城市，甚至蔓延到全国。
“经营贷”买房，用的人多了，有些人就说，3.85%的利息，明显比当时房贷 lpr 4.8% 的要低很多，真的很香。而且这么多人在用，我为什么不用。
甚至有些买客，在首套首贷的情况下，不要正常房贷，最后选择使用“经营贷”。亦或者有部分可爱的房东，选择提前结清自己的房贷，将房贷换成“经营贷”。
去年听到这样的新闻，我真的一直无法理解这脑回路。
但最近我看到一个评论，说现在还有很多人认为地球是平的，也就是认可“地平说”，而且相信“地平说”这一理论的人在发达的美丽国占比居然还很高。
看了这样的评论，我豁然开朗，在“反智”的大背景下，一定要有一颗包容的心，要理解为什么会有人把房贷换成“经营贷”了。
01
———
经营贷利息低，反而月供高
“经营贷”，原本是用来做企业经营，为了扶持中小微企业的。在2020年年初的时候，为了促进经济复苏，国家大力降低了融资成本，最早的一批优质企业，可以拿到利率在3%以内的“经营贷”，而且获批经营贷也相对容易。
前期也确实是被用在企业经营上，但随着时间的推移，知道的人越来越多。这个口子，就被聪明的人盯上了，资金就违规进入楼市。
用的人越多，那银行的利息方面就会有所上升。最后就恢复到了平常的3.85%的水平，甚至比之前的利率更高了。即使利率高了，但表面上看上去比房贷的利率还是要低一些。
但仔细算下来，虽然 房贷利息 4.65% 比 经营贷 3.85% 的利息高，但月供算下来，房贷的月供反而比经营贷要低很多。
虽然都是等额本息，但是房贷和经营贷的月供计算方式是不一样的。
等额本息：每个月的月供是一样的，本金 加 利息 是不变的。
经营贷计算的时候，是按着 贷款额 / 贷款月份 + 贷款额 乘 利率 /12
房贷在计算月供的时候，是按着特有的公式计算。
从两个月供计算方式来看。
经营贷还款到最后一个月，其利息也是按着原始的贷款本金计算的，也就是每个月的利息，从始至终都是不变化的。
而房贷的利息是按着剩余本金来计算的，也就是说到最后一个月的时候，房贷的利息已经很少很少了。
贷款100万，期限20年：
正常房贷利率是 lpr 4.65%的话，正常的月供是 6408元。倒推算下，那经营贷的利率至少要低于 2.7%，经营贷的月供才会 6400元以下。
如果经营贷利率是3.85%的话，月供 7375元。用这个月供，换成正常的房贷的话，其利率是 6.35%，相当于在 4.65%的基准上上浮了 170个基点。
如果在2020年的时候，已经将房贷换成了经营贷的人，只能说人傻钱多。如果你是这类人，就不要比较前后的月供多少了，我担心你的血压会爆表。
02
———
经营贷成本高，风险大
1、企业经营贷的申请办理成本高
追逐利润是资本的本性，很多原本经营的企业主，在以前融资困难的情况下，都预留了资金做企业经营。既然原来的企业经营贷利率下到了 3.85%，比以往的融资成本低了不少，不用真的很可惜。
所以早期的，贷出来的钱，确实是进入到了企业的运营。
也有企业主，直接抽走了原本用于经营的自有资金，进入到了楼市；而获得经营贷用作了企业的经营之用。
但到了后期，很多没有企业，或者不符合放贷要求的企业，也想用经营贷买房。这时就出现了一些骚操作。当时盛传：银行担心的不是你经营贷买房，真正担心的是你贷出来后真的用在企业经营。
这些骚操作，都是需要支付一定的费用的。根据客户的资质，需要的费用比例不一致，一般为贷款金额的 1-5%不等，有的甚至更高。
除了这笔骚操作的费用外，用来贷款的企业在还款期内，是不能注销和转移的，要一直挂靠在自己名下，即使是个空头公司，每年的维护成本也是一笔不小的开销。
有些经营贷，采用的是先息后本的方式，每个月还一次利息，年底还一次本金，然后银行在再放出来。这是所谓的本金见面制。每年还一次本金，如果自己有钱还好，没有钱的话，只能找人短期拆借，会产生一个过桥费用。过桥实质上就是一个高利贷，一旦银行晚几天或者几个月给你放贷，过桥费用绝对高到你怀疑人生。
2、违规使用经营贷，有法律成本
企业经营贷，原本是给企业经营用的，有着严格的用途限制，结果被别有用心的人一顿骚操作，进了楼市。违背了初衷，属于违规操作，违反了借款合同。查到后，属于违约方，银行就有抽贷的风险，还要承担相应的法律责任。
可谓经营贷炒房一时爽，抽贷就是火葬场。出来混迟早是要还的。
如果还不了钱，就只能被收房了。
03
———
成本高，炒房回报更高
即使是有如此高而且多样的成本，还有一定的风险，但还是有很多人选择用经营贷买房。
一个是限贷政策的趋紧，很多人通过正常的房贷，贷到的额度有限，没有办法足够的使用杠杆，即使知道经营贷的利率高一点，也只能选择用经营贷。比如市面上流行的 3+3 或者 3+4，其中后面的 3 和 4 走的都是经营贷的模式。
二个是楼市的造富功能强大，如果是2020年年初买入的话，盈利空间已经超过了30%，上海很多地方其实已经上涨了50%。过去20年中国楼市的走势，让大家都觉得买房的利润空间足够大，大家有底气，也愿意接受高成本、高风险骚操作。
但随着贷款政策的趋紧，全国严查经营贷违规进入楼市的力度加强。以及楼市已经到达一定的高位后。办理经营贷越来越难，买客观望气氛渐浓的情况下。经营贷违规进入楼市，暂时将成为历史。
