《房地产抵押估价指导意见》「《房地产抵押估价指导意见》适应集体土地征收吗?」

1.房地产抵押估价

房地产抵押估价指导意见

第一条为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。

第二条本意见适用于各类房地产抵押估价活动。

第三条本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。

第四条房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

第五条房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。

第六条房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。

第七条从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。

第八条委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。

　　房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。

第九条房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。

第十条房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。

　　估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

第十一条法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。

第十二条房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。

第十三条房地产估价师了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的，房地产抵押相关当事人应当协助。

　　法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告的附件。

第十四条房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。

　　内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。

　　实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。

第十五条在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。

　　在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。

　　在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

　　在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

　　在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。

　　房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。

第十六条估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：

　　(一)直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；

　　(二)评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。

　　选择上述方式评估抵押价值，均应当在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。

第十七条评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。

第十八条房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。

第十九条房地产估价师不得滥用假设和限制条件，应当针对房地产抵押估价业务的具体情况，在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。

　　已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，应当在估价报告中予以披露，并说明其对估价结果可能产生的影响。

第二十条房地产抵押估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解估价结果。

第二十一条房地产抵押估价报告应当确定估价对象的抵押价值，并分别说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，以及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。

第二十二条房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：

　　(一)估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；

　　(二)在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；

　　(三)合理使用评估价值；

　　(四)定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

第二十三条房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。

　　在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。

第二十四条房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。

　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

　　变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

第二十五条在处置房地产时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。

第二十六条估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

　　超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。

第二十七条房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告”，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。

第二十八条在房地产抵押估价活动中，本意见未作规定的事宜，应当按照《房地产估价规范》执行。

第二十九条本意见由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。

第三十条本意见自2006年3月1日起施行。

2.房地产抵押评估需注意的若干问题 这个是 题目

房地产抵押价值评估中应注意的几个具体问题

　　1.房地产抵押中价值的构成与其它情形下房地产价值构成的不同

　　房地产抵押是对债权的一种担保形式，房地产的抵押价值应能充分保证对抵押人债务的清偿能力。房地产的抵押价值应是在处置抵押物时可实际用于偿债的部分。由于在处置抵押房地产所得价款中土地使用权出让金和税金将优先交付国家，剩余部分才能使债权人优先受偿。因此，在用成本法评估房地产抵押价值时，不应计入应交国家的土地使用权出让金和税金，在用市场比较法和收益法评估房地产抵押价值时，也应从比较价值和收益折现价值中扣除土地使用权出让金和税金。

　　2.评估时的预测分析

　　资产以及一般性的房地产交易中转让、出租等其它类型的价值评估，是对财产当前现实价值的评估。而房地产抵押评估是为了对债权进行担保，该价值评估是对未来债务清偿价值的评估，因此房地产抵押评估应充分考虑未来抵押期间房地产市场的变化情况。

　　3.抵押房地产土地使用权的状况以及土地使用权出让金的交付

　　土地价值将占到一般商品房房价总价的20～40﹪，因此地价是房地产抵押价值的一个重要组成部分。而地价中包含的国有土地使用权出让金是不能作抵押的。房地产抵押人得到的土地所有权和土地使用权性质可能是国有的，也可能是集体的;取得土地使用权的方式可能是有偿的，也可能是无偿的，己支付的土地使用权出让金或转让金可能是全部的，也可能是部分的。这些都将影响房地产抵押评估价值。因此，在评估前，一定要弄清这些情况，才能准确地进行价值评估。比如：集体所有的土地使用权转让时，需要办理国家征用手续，因此在决定集体土地上的房屋抵押价值时，不仅要扣除土地使用权出让金，还要扣除有关的征地费用;对于无偿划拨的国有土地使用权，在评估其抵押价值时，一定要扣除补偿地价的费用;对于有偿出让的土地使用权，在评估其抵押价值时，一定要了解其出让金的交付情况等等。各地政府对国有土地使用权出让金或转让金支付的要求也是各不相同的，有要求一次付清的，有要求分若干次付清的，也有补交多少出让金，相应批准多少面积房产销售的。因此，评估人员一定要注意分清上述各种情况，不应因地价情况不明而造成估价不实。

　　4.关于房地产的再次抵押

　　按照《房地产法》和《担保法》的规定，同一宗房地产可以设定两个以上的抵押权，即房地产抵押后，该房地产的抵押价值大于所担保债权的金额部分可以再次进行抵押，但再次抵押金额不得超出房地产抵押价值的余额。因此，评估人员在评估再次抵押房地产抵押价值时，应在报告中明确说明是否已扣除前一次担保的债权金额，以免发生误导。

　　5.关于个人住房担保贷款的特殊性

　　个人住房担保贷款是购房人在先付首期房款后，与银行签订以其所购房屋作为抵押物的抵押贷款，银行将余款一次性贷给购房人，购房人在一定期限内分次偿还。其抵押特点是：①抵押折扣率一般较低，一般是50～70﹪;②抵押期较长，最长年限可达30年;③还款形式为按月或季分次偿还。因此对个人住房抵押价值评估时，评估基准时点一般应选用住房交付日期。只有这样，才能使住房的抵押价值与住房的买卖价格的状态条件相一致。

3.什么情况下需要进行房产评估，房产评估应该怎么做?

四种情况需要房产评估:

1、买卖双方认为有必要时:一般情况下,买卖双方都能自行确定价格,但如果有一方或双方对交易的二手房没有价格概念,如境外人或外地人,对国内或当地的房产市场不太了解,又不相信对方报价和中介机构的评估,可自行委托或共同委托有资格的评估事务所进行评估,然后参考评估价格来确定交易价格。

2、进行房地产保险时:房地产保险评估,分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

3、申请抵押贷款时:向银行申请房地产抵押贷款时,抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而报告交易价格,这对贷款银行来说风险很大,因此,银行为确定抵押物的担保价值需对抵押人的房地产进行评估。有些借款人为了能比较顺利贷到款,证实其拥有的房地产价值,会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人,银行也会要求其进行评估。

4、发生房地产纠纷时:二手房买卖合同签订后,一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷,一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估,为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

房产评估的流程

其程序一般包括以下9个步骤：

1接受估价委托

2明确估价基本事项

3拟定估价作业方案

4搜集估价所需资料

5实地查勘估价对象

6选定估价方法进行计算

7确定估价结果

8撰写估价报告

9估价资料归档。

4.房地产抵押评估报告中的估价师声明有哪些

估 价 师 声 明

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
3、我们与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
4、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《房地产抵押估价指导意见》的规定进行估价工作，撰写本估价报告。
5、注册房地产估价师XXX、XXXX已于2016年XXX月XX日对本估价报告中的估价对象室内外状况进行了实地查看并进行记录。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

5.二手房评估的有效期是多久？

根据中华人民共和国建设部颁发的《房地产抵押估价指导意见》的第二十六条规定：
1、估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；
2、房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期；
3、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担；
4、在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。
二手房评估采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价，然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

6.二手房买卖，评估费是必须的吗

二手房买卖就要看需不需要贷款。需要贷款那么评估费是必须的，不需要贷款可能是中介自己收取的费用。
你可以要求评估公司给你开收据，看看收据上面盖的章是不是评估公司的章。


评估收费是按照国家公布的收费标准进行收费的，根据评估价值采用差额累进进行收费。
比如，评估价值100万，那么收费1000000*0.005=5000元。
评估价值300万，那么收费1000000*0.005+（3000000-1000000）*0.0025=10000元。

7.1、房地产抵押贷款估价的要求有哪些？

一、房地产抵押贷款首先要确定其抵押价值。想用自己房产抵押贷款的业主可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。
二、房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
三、房地产抵押估价报告要全面、详细的确定估价对象，估价师在估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

书本上的话，海南汇德土地房地产评估公司敬上，希望能帮到大家。

8.投资者评估结果有效期是多久

中华人民共和国建设部颁发的《房地产抵押估价指导意见》的第二十六条规定：
估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。
超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。

9.二手房一次性付清需要评估费吗？

二手房一次性付清不需要评估，就没有评估费了。二手房评估主要是银行对房子的情况进行了解，确定贷款金额用的，办理商业贷款和公积金贷款的时候需要对房产进行评估，就需要缴纳评估费了。
根据《房地产抵押估价指导意见》，商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由房地产估价机构进行评估。

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